Le crédit relais est défini au 16° de l'article L. 311-1 du code de la consommation : un crédit de durée limitée qui avance tout ou partie du prix de vente d'un bien pour en acheter un autre avant cette vente. Le prêt in fine se rembourse en une fois, à la fin du prêt. Le prêt à taux zéro (PTZ), régi par les articles L. 31-10-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, finance la première résidence principale sous conditions de ressources, sans intérêts ni frais ; jusqu'au 31 décembre 2027, la condition de localisation du logement neuf ne s'applique pas (loi n° 2025-127, art. 90).
Un courtier ouvre deux dossiers la même semaine. Le premier concerne un couple qui vend son appartement pour acheter une maison plus grande. La maison est trouvée, l'appartement n'est pas encore vendu. Le second concerne deux jeunes salariés qui achètent leur premier logement, une maison neuve hors d'un immeuble collectif. Ils ont lu qu'un PTZ était possible. Le courtier doit expliquer trois mécanismes différents : l'avance sur la vente, le remboursement du capital en une fois, et le prêt aidé par l'État. Ce guide reprend chaque mécanisme avec ses textes, ses chiffres et les erreurs qui coûtent un dossier.
Pourquoi ces prêts figurent-ils au programme de la formation continue ?
Ils figurent dans la liste des formes de crédit immobilier que l'intermédiaire doit connaître. Le point 4 de l'annexe de l'arrêté du 9 juin 2016 fixe le programme minimal en crédit immobilier. Il demande de connaître « la nature et les caractéristiques des différentes formes de crédit immobiliers » que la personne est susceptible de commercialiser. Il ajoute une précision importante : en distinguant les besoins de financement auxquels elles répondent et les emprunteurs éligibles.
La liste qui suit cite notamment :
- les prêts classiques et les particularités bancaires ;
- le prêt relais ;
- les prêts aidés ;
- les prêts conventionnés PAS et PC ;
- le prêt à taux zéro ;
- le PEL-CEL ;
- les prêts au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) ;
- les dispositifs d'investissements locatifs.
Le même point 4 cite aussi les caractéristiques financières à savoir analyser : TAEG, coût total, durée, taux fixes, variables ou capés, montant total dû, échéances, tableau d'amortissement. Le prêt relais et le prêt in fine posent justement des questions particulières sur ces points.
Qu'est-ce qu'un prêt relais selon le code de la consommation ?
Un prêt relais est un crédit de durée limitée qui avance le prix d'un bien que l'emprunteur va vendre, pour lui permettre d'en acheter un autre avant cette vente. Le 16° de l'article L. 311-1 du code de la consommation le définit ainsi :
« Crédit relais, un crédit d'une durée limitée destiné à faire l'avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d'un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien. »
La définition contient quatre éléments à expliquer au client :
- Une durée limitée. Le crédit a une fin prévue au contrat.
- Une avance partielle ou totale. Le montant avancé peut ne couvrir qu'une partie du prix attendu.
- Une avance temporaire. Elle est destinée à être remboursée par le produit de la vente.
- Deux biens. Le premier est à vendre, le second est à acheter.
L'article L. 311-1 est modifié le 20 novembre 2026 par l'ordonnance n° 2025-880. Nous avons comparé le 16° dans les deux versions : sa rédaction ne change pas.
Le modèle de fiche standardisée d'information sur l'assurance emprunteur, annexé à l'article R. 313-8 du code de la consommation, propose une définition plus courte. Le relais y est un « crédit in fine destiné à financer un nouvel achat immobilier dans l'attente de la vente d'un précédent bien ». Le relais est donc, dans ce modèle, une variété de prêt in fine.
Comment se calcule le TAEG d'un prêt relais ?
Le TAEG d'un prêt relais suppose que tout le crédit est utilisé pendant toute la durée du contrat. C'est l'hypothèse 10° de la partie consacrée au crédit immobilier dans l'annexe à l'article R. 314-3 du code de la consommation. Si la durée du contrat n'est pas connue, le TAEG se calcule avec une durée de douze mois.
Cette hypothèse compte pour comparer deux offres. Elle ne tient pas compte d'une vente plus rapide que prévu. L'intermédiaire indique au client sur quelle durée le chiffre est calculé, pour éviter une mauvaise lecture. Le contenu du TAEG est détaillé dans notre guide sur le TAEG en crédit immobilier.
Comment les règles du HCSF traitent-elles le prêt relais ?
Les conditions d'octroi fixées par le Haut Conseil de stabilité financière ménagent un régime propre au relais. Trois règles se combinent :
| Règle | Contenu | Texte |
|---|---|---|
| Champ d'application | Les crédits relais du 16° de l'article L. 311-1 sont exclus du champ de la décision | Décision du 29 septembre 2021, art. 3 |
| Charges annuelles d'emprunt | Pour un prêt relais, le remboursement du capital est exclu des charges annuelles d'emprunt | Même décision, art. 4 |
| Taux d'effort | Les crédits relais dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 % sont exclus du calcul du taux d'effort | Décision du 18 décembre 2023, art. 1er, créant l'art. 4 bis, en vigueur le 1er janvier 2024 |
La décision du 29 septembre 2021 fixe le cadre. La décision du 18 décembre 2023 définit la quotité de financement du relais. C'est le rapport entre le montant du crédit relais et la valeur du bien mis en vente, nette le cas échéant du capital restant dû sur le prêt encore en cours sur ce bien.
Écrit sous forme de calcul, avec M le montant du relais, V la valeur du bien mis en vente et R le capital restant dû sur ce bien :
- quotité de financement = M / (V − R) ;
- si ce rapport est inférieur ou égal à 80 %, le relais sort du calcul du taux d'effort.
Les autres règles du HCSF, dont le taux d'effort maximal et la durée, sont traitées dans notre guide sur les règles du HCSF.
Qu'est-ce qu'un prêt in fine et que faut-il dire à l'emprunteur ?
Dans un prêt in fine, le capital est remboursé en une seule fois, à la fin du prêt. C'est la définition donnée par le modèle de fiche standardisée d'information, annexé à l'article R. 313-8 du code de la consommation. Pendant la durée du prêt, les échéances ne remboursent donc pas le capital.
La fiche d'information standardisée européenne prévoit un avertissement propre à ce cas. Le modèle annexé à l'article R. 313-4 du code de la consommation contient la mention suivante, à utiliser le cas échéant :
« Comme [ce prêt/ une partie de ce prêt] est un prêt sans remboursement du capital, vous devrez prendre des dispositions séparées aux fins du remboursement de [indiquer le montant du prêt sans remboursement du capital] qui sera dû à la fin du prêt. Veillez à ajouter tout paiement supplémentaire dont vous devrez vous acquitter en plus du montant des versements indiqué ici. »
L'intermédiaire explique donc trois choses au client :
- Les échéances indiquées ne comprennent pas le remboursement du capital.
- Le capital entier sera dû à la date de fin du prêt.
- Le client doit organiser à part la somme qui servira à ce remboursement, et en ajouter le coût à son budget.
Nous avons lu ce modèle de fiche dans sa version du 20 novembre 2026 : la réforme du crédit ne le modifie pas. Les autres rubriques de la fiche sont présentées dans notre guide sur la fiche d'information standardisée européenne.
Amortissable, in fine, relais : comment les distinguer ?
Les trois formes se distinguent par la façon dont le capital est remboursé. Le modèle de fiche standardisée d'information sur l'assurance emprunteur les définit côte à côte, car le type de prêt influence l'assurance.
| Type de prêt | Définition du modèle de fiche | Ce que l'intermédiaire vérifie |
|---|---|---|
| Amortissable | « Une fraction du capital emprunté est remboursée à chaque échéance. » | Le tableau d'amortissement et le montant total dû |
| In fine | « Le capital est remboursé à la fin du prêt. » | La solution prévue pour rembourser le capital à l'échéance |
| Relais | « Crédit in fine destiné à financer un nouvel achat immobilier dans l'attente de la vente d'un précédent bien. » | La valeur du bien à vendre, le capital restant dû, la durée du relais |
Qu'est-ce que le PTZ en 2026 ?
Le PTZ est un prêt sans intérêt, accordé par des établissements de crédit ou des sociétés de financement, pour financer la première résidence principale. L'article L. 31-10-1 du code de la construction et de l'habitation autorise ces établissements à le consentir. Il leur ouvre en contrepartie le bénéfice du crédit d'impôt de l'article 244 quater V du code général des impôts.
Les conditions principales sont posées par l'article L. 31-10-2 du même code :
- l'emprunteur est une personne physique ;
- il respecte une condition de ressources ;
- il acquiert ou fait construire sa résidence principale en accession à la première propriété, ou il acquiert en première propriété les droits réels de sa résidence principale dans un bail réel solidaire ;
- aucun frais de dossier, frais d'expertise, intérêt ou intérêt intercalaire ne peut être perçu ;
- un seul PTZ peut être accordé pour une même opération.
Le PTZ n'est pas un droit pour l'emprunteur. La fiche du site Service-Public sur le prêt à taux zéro, vérifiée le 15 septembre 2026, le dit clairement. Seuls les établissements ayant signé une convention avec l'État peuvent l'accorder. Chacun évalue librement la solvabilité et les garanties. L'établissement n'est pas obligé d'accorder le PTZ.
Quels logements sont concernés jusqu'au 31 décembre 2027 ?
Jusqu'au 31 décembre 2027, un logement neuf peut être financé quelle que soit sa localisation. En temps normal, le deuxième alinéa de l'article L. 31-10-2 réserve le PTZ du neuf à un logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif et dans une commune de zone tendue. L'article 90 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 écarte ces conditions de localisation. La mesure vise les offres émises à partir du premier jour du deuxième mois suivant la promulgation de la loi et jusqu'au 31 décembre 2027. La date de fin résulte de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, qui a modifié cet article 90.
Pour un logement ancien, la règle ne change pas. Le PTZ suppose soit la vente d'un logement social à ses occupants, soit des travaux et une localisation dans une commune hors zone tendue (art. L. 31-10-2, troisième alinéa).
Le couple du second dossier, qui achète une maison neuve hors d'un immeuble collectif, peut donc demander un PTZ. Sa quotité sera toutefois plus basse que pour un appartement neuf, comme le montre la suite.
Qui remplit la condition de première propriété ?
Remplit la condition l'emprunteur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'émission de l'offre de prêt. C'est le I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation. La même règle vaut pour les droits réels acquis dans un bail réel solidaire.
La condition n'est pas exigée lorsque le bénéficiaire, ou l'un des occupants du logement à titre principal :
- est titulaire de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité », ou d'une ancienne carte d'invalidité ;
- perçoit une pension d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie ;
- bénéficie de l'une des allocations visées par le texte ;
- a été victime d'une catastrophe qui a rendu sa résidence principale définitivement inhabitable.
Quel plafond de ressources s'applique ?
Les ressources, divisées par un coefficient familial, doivent rester sous un plafond fixé par décret selon la localisation du logement. Le II de l'article L. 31-10-3 encadre ce plafond : il ne peut être supérieur à 49 000 € ni inférieur à 16 500 €.
Les ressources servent aussi à fixer la quotité du PTZ. L'article D. 31-10-9 du même code classe l'emprunteur dans une tranche, selon la zone du logement :
| Tranche | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ≤ 25 000 € | ≤ 21 500 € | ≤ 18 000 € | ≤ 15 000 € |
| 2 | ≤ 31 000 € | ≤ 26 000 € | ≤ 22 500 € | ≤ 19 500 € |
| 3 | ≤ 37 000 € | ≤ 30 000 € | ≤ 27 000 € | ≤ 24 000 € |
| 4 | ≤ 49 000 € | ≤ 34 500 € | ≤ 31 500 € | ≤ 28 500 € |
Le montant comparé à ces limites est le total des ressources défini au c de l'article L. 31-10-4, divisé par le coefficient familial.
Quel montant le PTZ peut-il atteindre ?
Le PTZ est égal à une quotité du coût total de l'opération, retenu dans la limite d'un plafond. C'est l'article L. 31-10-8. La quotité est comprise entre 10 % et 50 % (art. L. 31-10-9).
L'article D. 31-10-9 fixe la quotité selon la tranche et la nature du logement. Ces quotités s'appliquent aux offres émises du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027.
| Tranche | Quotité de base (II) | Logement neuf hors bâtiment collectif (II bis) |
|---|---|---|
| 1 | 50 % | 30 % |
| 2 | 40 % | 20 % |
| 3 | 40 % | 20 % |
| 4 | 20 % | 10 % |
Le II bis vise les offres de l'article 90 de la loi de finances pour 2025 portant sur un logement neuf hors bâtiment collectif. Il ne s'applique pas à la transformation de locaux en logements, à la location-accession, au bail réel solidaire ni à certaines accessions sociales : la quotité de base reste alors applicable. Pour un logement ancien vendu par un bailleur social à ses occupants, la quotité est de 20 % (III).
L'article L. 31-10-8 ajoute deux limites :
- le PTZ ne peut pas dépasser le montant du ou des autres prêts d'une durée d'au moins deux ans qui financent la même opération ;
- par dérogation, quand la quotité est de 50 %, il ne peut dépasser ce montant de plus d'un quart.
Lorsque le total des périodes de remboursement est inférieur ou égal à huit ans, l'emprunteur peut demander à réduire le PTZ, au maximum de moitié.
Comment se rembourse le PTZ ?
Le PTZ se rembourse en une ou deux périodes, selon les ressources. L'article L. 31-10-11 prévoit un remboursement en une seule période, ou en deux périodes lorsqu'il existe un différé sur tout ou partie du montant. Chaque période se rembourse par mensualités constantes. Si le différé porte sur la totalité du prêt, les mensualités sont nulles pendant la première période.
Plusieurs règles encadrent ces périodes :
- les conditions de remboursement sont fixées à la date d'émission de l'offre ;
- en cas de différé, la première période ne peut dépasser la plus longue durée des autres prêts de l'opération ;
- l'emprunteur peut demander à réduire la première période, sans descendre sous deux ans ;
- une période de mise à disposition des fonds, sans remboursement, peut précéder la première période ;
- la fraction différée et la durée des périodes sont fixées par décret, sur dix tranches au plus (art. L. 31-10-12) ;
- la durée totale de remboursement ne peut dépasser vingt-cinq ans.
Quelles obligations suivent le versement du PTZ ?
Pendant six ans après le versement, le logement reste la résidence principale de l'emprunteur. Il ne peut pas être proposé à la location, sauf exceptions prévues par décret. C'est l'article L. 31-10-6.
En cas de mutation du logement, l'emprunteur peut garder le bénéfice du prêt. Le capital restant dû est alors transféré sur l'acquisition ou la construction de sa nouvelle résidence principale. L'intermédiaire le signale au client qui envisage déjà un déménagement.
Deux règles de cumul sont aussi à connaître. Une opération financée par un PTZ ne peut pas bénéficier de l'avance de l'article 244 quater J du code général des impôts (art. L. 31-10-2). Selon la fiche Service-Public, le PTZ peut se cumuler avec les aides de l'Anah depuis le 21 mars 2025.
Quel calendrier retenir pour 2026 et 2027 ?
Les dates qui comptent pour un dossier émis fin 2026 sont peu nombreuses. Les voici dans l'ordre :
| Date | Ce qui se passe | Texte |
|---|---|---|
| 1er janvier 2024 | Relais à quotité de 80 % ou moins exclus du taux d'effort | Décision du HCSF du 18 décembre 2023, art. 2 |
| 21 mars 2025 | Cumul possible du PTZ avec les aides de l'Anah | Service-Public, fiche F10871 |
| 1er avril 2025 | Début des quotités actuelles du PTZ et de la suspension de la condition de localisation du neuf | CCH, art. D. 31-10-9 ; loi n° 2025-127, art. 90 |
| 20 novembre 2026 | Réforme du crédit : nouvelle rédaction de l'article L. 311-1, définition du crédit relais inchangée | C. conso, art. L. 311-1, 16° |
| 1er janvier 2027 | Article L. 31-10-2 du CCH : un renvoi au code général des impôts devient un renvoi au code des impositions sur les biens et services | Ordonnance n° 2026-671, art. 2 |
| 31 décembre 2027 | Fin des quotités actuelles et de la suspension de la condition de localisation | CCH, art. D. 31-10-9 ; loi n° 2025-127, art. 90 |
Nous avons lu la rédaction de l'article L. 31-10-2 applicable au 1er janvier 2027. Le seul changement porte sur le renvoi : l'article 278 sexies du code général des impôts devient l'article L. 231-85 du code des impositions sur les biens et services. Les conditions du PTZ ne changent pas.
Quel tableau de synthèse garder sous la main ?
Le tableau suivant résume ce que l'intermédiaire doit savoir dire pour chaque forme de prêt.
| Point | Prêt relais | Prêt in fine | PTZ |
|---|---|---|---|
| Définition | Avance temporaire sur le prix d'un bien à vendre (C. conso, L. 311-1, 16°) | Capital remboursé à la fin du prêt (modèle de fiche, annexe à R. 313-8) | Prêt sans intérêt pour la première résidence principale (CCH, L. 31-10-1 et L. 31-10-2) |
| Capital | Remboursé à l'échéance du relais | Remboursé en une fois, à la fin | Remboursé en une ou deux périodes, avec différé possible |
| Information spécifique | Hypothèse de TAEG : tout le crédit utilisé sur toute la durée, douze mois si la durée est inconnue | Mention de la fiche d'information standardisée européenne sur les dispositions séparées | Conditions de ressources, de première propriété et de logement |
| Règles du HCSF | Hors champ ; capital hors charges ; hors taux d'effort si quotité de 80 % ou moins | Règles générales | Non traité ici |
| Point de vigilance | Valeur du bien et capital restant dû | Solution de remboursement du capital | Établissement conventionné, accord non obligatoire, résidence principale six ans |
Quelles erreurs l'intermédiaire doit-il éviter ?
Les erreurs viennent souvent d'un raccourci pris avec le client. Voici les plus fréquentes :
- Présenter le relais comme gratuit tant que le bien n'est pas vendu. Le relais est un crédit, qui a un coût et un TAEG.
- Lire le TAEG d'un relais comme un coût certain. Il suppose tout le crédit utilisé sur toute la durée.
- Oublier le capital restant dû dans la quotité du relais. La valeur du bien se prend nette de ce capital.
- Ne pas expliquer l'échéance d'un prêt in fine. La fiche d'information standardisée européenne prévoit une mention dédiée.
- Promettre un PTZ. L'établissement n'est jamais obligé de l'accorder.
- Refuser le PTZ pour une maison neuve. Jusqu'au 31 décembre 2027, la condition de localisation ne s'applique pas ; seule la quotité est réduite.
- Calculer le PTZ sans les autres prêts. Il ne peut dépasser les prêts d'au moins deux ans de la même opération, sauf la dérogation de 50 %.
- Taire l'obligation de résidence principale. Elle court six ans après le versement.