L'emprunteur et les cautions personnes physiques déclarées ne peuvent accepter une offre de crédit immobilier « que dix jours après qu'ils l'ont reçue » : c'est l'article L. 313-34 du code de la consommation. Le même article oblige le prêteur à maintenir les conditions de l'offre pendant au moins trente jours à compter de sa réception. Cet article n'est pas modifié par la réforme du 20 novembre 2026 : sa rédaction est en vigueur depuis le 1er juillet 2016.
Un mandataire suit un client qui a signé un compromis de vente. La date limite de la condition suspensive approche. Le vendeur s'impatiente, et le client voudrait renvoyer l'offre signée le jour même où il la reçoit. Le mandataire doit lui expliquer que c'est impossible, et pourquoi. Il doit aussi vérifier qu'aucun versement ne part avant l'acceptation. Ce guide reprend chaque règle, article par article, avec les erreurs qui reviennent le plus souvent dans les dossiers.
Que dit exactement l'article L. 313-34 du code de la consommation ?
L'article L. 313-34 du code de la consommation pose deux délais et une règle de preuve. Voici son contenu, dans l'ordre du texte.
- Un délai pour le prêteur. L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique « pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur ».
- Un délai pour l'emprunteur. L'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions personnes physiques déclarées. Ils « ne peuvent accepter l'offre que dix jours après qu'ils l'ont reçue ».
- Une preuve de date. L'acceptation est donnée par lettre, le cachet de l'opérateur postal faisant foi, ou par tout autre moyen convenu entre les parties « de nature à rendre certaine la date de l'acceptation par l'emprunteur ».
Le délai de dix jours n'est pas un droit de rétractation. Il fonctionne dans l'autre sens : l'emprunteur ne peut pas s'engager avant qu'il soit écoulé. Il protège sa réflexion avant la signature, pas après.
Que contient l'offre sur laquelle le client réfléchit ?
L'offre est un document complet, fixé par les articles L. 313-24 et L. 313-25. L'article L. 313-24 impose de la fournir gratuitement, sur papier ou sur un autre support durable, à l'emprunteur et aux cautions personnes physiques déclarées. L'article L. 313-25 en fixe le contenu :
- l'identité des parties et, le cas échéant, des cautions déclarées ;
- la nature, l'objet et les modalités du prêt, dont les dates et conditions de mise à disposition des fonds ;
- pour un taux fixe, un échéancier des amortissements qui répartit chaque échéance entre capital et intérêts ;
- pour un taux variable ou révisable, une notice sur la variation du taux et une simulation de son impact sur les mensualités, la durée et le coût total ;
- le montant du crédit, son coût total et son taux, calculé selon les articles L. 314-1 à L. 314-4 ;
- les stipulations, assurances et sûretés exigées, avec une évaluation de leur coût ;
- la faculté de souscrire l'assurance auprès de l'assureur de son choix ;
- les conditions d'un transfert éventuel du prêt à une tierce personne ;
- le rappel des dispositions de l'article L. 313-34.
Les dix jours servent à lire tout cela. Si les caractéristiques de l'offre diffèrent de la FISE remise avant, une nouvelle FISE accompagne l'offre (article L. 313-24). Voyez notre guide sur la fiche d'information standardisée européenne.
Comment se comptent les 10 jours et les 30 jours ?
Les deux délais partent du même point : la réception de l'offre par l'emprunteur. Le texte ne dit rien de plus sur le mode de calcul. La lecture prudente consiste à n'accepter aucune signature tant que dix jours entiers ne se sont pas écoulés depuis la réception.
| Moment | Ce qui se passe | Texte |
|---|---|---|
| Réception de l'offre | Point de départ des deux délais | L. 313-34 |
| Pendant les 10 jours | Aucune acceptation possible, aucun versement | L. 313-34, L. 313-35 |
| Après les 10 jours | L'emprunteur et les cautions peuvent accepter | L. 313-34 |
| Jusqu'au 30e jour au moins | Le prêteur maintient les conditions de l'offre | L. 313-34 |
| Après l'acceptation | Le contrat principal doit être conclu dans les 4 mois, sauf délai plus long convenu | L. 313-36 |
Retenez la date de réception exacte. C'est elle qui commande tout le calendrier. Un suivi de dossier qui ne connaît que la date d'émission de l'offre se trompe de point de départ.
Chaque destinataire a sa propre date. L'emprunteur et chaque caution déclarée reçoivent l'offre, et chacun ne peut l'accepter que dix jours après l'avoir reçue. Si les envois arrivent à des dates différentes, le calendrier se règle sur chaque réception.
Cas pratique : le dossier du mandataire
Reprenons le client du mandataire. Il achète avec un co-emprunteur, et un parent se porte caution. Le mandataire tient un tableau de suivi simple :
| Étape | Ce que note le mandataire | Pourquoi |
|---|---|---|
| Émission de l'offre | Date d'envoi par la banque | Repère, mais pas le point de départ |
| Réception par chaque destinataire | Une date par emprunteur et par caution | Point de départ des dix jours pour chacun |
| Fin du délai de réflexion | Première date d'acceptation possible, pour chacun | Aucune signature avant |
| Acceptation | Moyen utilisé et preuve de la date | Date certaine exigée |
| Fin des trente jours | Dernier jour où les conditions sont garanties | Accepter avant cette limite |
| Date limite de la condition suspensive | Date prévue au compromis | Anticiper un éventuel report |
Le client voudrait gagner du temps. Le mandataire lui explique que la seule marge de manœuvre est en amont : un dossier complet, transmis tôt, pour que l'offre arrive plus vite. Une fois l'offre reçue, les dix jours sont incompressibles.
Que peut-on faire, et ne pas faire, pendant le délai de réflexion ?
Pendant le délai, et jusqu'à l'acceptation, aucun argent ne circule au titre de l'opération. L'article L. 313-35 l'interdit dans les deux sens.
- Le prêteur ne verse rien à l'emprunteur, ni pour son compte.
- L'emprunteur ne verse rien au prêteur.
- L'emprunteur ne fait aucun dépôt.
- Il ne souscrit ni n'avalise aucun effet de commerce.
- Il ne signe aucun chèque.
Une autorisation de prélèvement peut être signée. Mais sa validité et sa prise d'effet sont subordonnées à celle du contrat de crédit.
L'intermédiaire a, de son côté, une règle propre dans le code monétaire et financier. L'article L. 519-6 interdit à toute personne qui apporte son concours à l'obtention d'un prêt de percevoir une somme, commission ou frais de dossier « avant le versement effectif des fonds prêtés ». Il interdit aussi, avant la remise des fonds et de la copie de l'acte, de faire souscrire des billets à ordre ou de présenter des lettres de change pour ces frais. Le délai de réflexion n'est donc jamais le moment d'encaisser des honoraires.
Le délai n'interdit pas, en revanche, de continuer à informer le client. Vous pouvez répondre à ses questions, relire l'échéancier avec lui et lui expliquer les garanties exigées. C'est même le moment le plus utile pour le faire.
Les erreurs fréquentes pendant le délai
- Faire signer l'offre à réception « pour gagner du temps ». L'acceptation serait prématurée, et sa date ne pourrait pas être présentée comme conforme.
- Antidater ou laisser en blanc la date d'acceptation. C'est précisément ce que sanctionne l'article L. 341-40.
- Oublier la caution. Une caution personne physique déclarée doit elle aussi recevoir l'offre et respecter le délai.
- Encaisser des frais de dossier d'intermédiaire. Rien n'est perçu avant le versement effectif des fonds (CMF L. 519-6).
- Confondre réception et émission. Le délai part de la réception par chaque destinataire.
- Laisser filer les trente jours. Au-delà du délai minimal, le prêteur n'est plus tenu par les conditions de l'offre, sauf s'il a prévu une durée plus longue.
Que se passe-t-il si l'offre est modifiée ?
Une modification des conditions d'un prêt à taux fixe impose une nouvelle offre. L'article L. 313-27 vise « notamment le montant ou le taux du crédit ». La nouvelle offre est fournie sur papier ou sur un autre support durable.
Le code prévoit une exception expresse pour l'assurance emprunteur. Quand l'emprunteur présente un autre contrat d'assurance à la place de celui du prêteur, le prêteur peut émettre une offre modifiée « sans que les délais mentionnés à l'article L. 313-34 ne soient prorogés ni ne courent à nouveau » (article L. 313-28). Cette exception est propre à la substitution d'assurance.
Dans ce cas, le prêteur répond dans un délai de dix jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution (article L. 313-31). Ce délai de dix jours ouvrés ne doit pas être confondu avec le délai de réflexion de dix jours de l'article L. 313-34. Les règles de l'assurance emprunteur sont traitées dans le module garanties et assurance emprunteur.
Comment le délai s'articule-t-il avec le compromis de vente ?
Le prêt et la vente sont liés par deux conditions, l'une dans l'offre, l'autre dans l'acte de vente. Les confondre est une erreur fréquente.
- La condition suspensive de l'acte de vente. L'acte qui constate l'achat doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans l'aide d'un prêt (article L. 313-40). Quand il indique un financement par prêt, il est conclu sous la condition suspensive de son obtention. Sa durée de validité ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte (article L. 313-41). Si elle n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur est remboursable sans retenue ni indemnité.
- La condition résolutoire de l'offre. L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation. Les parties peuvent convenir d'un délai plus long (article L. 313-36).
Si la vente ne se fait pas dans ce délai, l'emprunteur rembourse les sommes déjà versées et leurs intérêts. Le prêteur ne peut retenir que des frais d'étude (article L. 313-38). L'article R. 313-22 les limite à 0,75 % du montant du prêt, sans pouvoir excéder 150 euros. Leur montant et leurs conditions de perception figurent distinctement dans l'offre.
Deux règles complètent ce dispositif :
- L'acquéreur qui déclare acheter sans prêt porte de sa main une mention : s'il recourt quand même à un prêt, il ne peut pas se prévaloir de ces protections. Sans cette mention manuscrite, si un prêt est demandé, l'acte est considéré comme conclu sous condition suspensive (article L. 313-42).
- Plusieurs prêts pour une même opération : quand l'emprunteur en informe ses prêteurs, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l'octroi des autres. La règle vaut pour les prêts supérieurs à 10 % du crédit total (article L. 313-37).
Concrètement, le calendrier du compromis doit laisser la place aux dix jours de réflexion. Une date limite de condition suspensive trop courte met le client sous pression. Elle ne permet pas pour autant d'abréger le délai légal.
Le délai de 10 jours vaut-il aussi pour une renégociation ?
Oui. En cas de renégociation, les modifications du contrat initial sont apportées par un avenant établi sur papier ou sur un autre support durable (article L. 313-39). Cet avenant comprend un échéancier des amortissements, ainsi que le TAEG et le coût du crédit calculés sur les seules échéances et frais à venir.
L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la réception de ces informations. L'acceptation suit la même règle de preuve que l'offre : lettre avec cachet de l'opérateur postal, ou autre moyen convenu qui rend la date certaine.
Pour un prêt à taux variable ou révisable, l'avenant donne le TAEG et le coût du crédit jusqu'à la date de révision du taux, avec les conditions et modalités de sa variation. Pour comprendre ces chiffres, voyez notre guide sur le TAEG en crédit immobilier.
Que risque-t-on si le délai n'est pas respecté ?
Les sanctions pénales visent le prêteur, et elles sont lourdes. Le code de la consommation prévoit notamment :
| Manquement | Sanction | Texte |
|---|---|---|
| Faire souscrire ou recevoir une acceptation sans date, ou avec une date fausse laissant croire au respect des dix jours | Amende de 300 000 euros | L. 341-40 |
| Recevoir un versement, un dépôt ou un chèque, ou utiliser un prélèvement, en violation de l'article L. 313-35 | Amende de 300 000 euros | L. 341-42 |
| Ne pas respecter les obligations des articles L. 313-24 et L. 313-25 sur l'offre | Amende de 150 000 euros | L. 341-37 |
Dans les cas des articles L. 341-37 et L. 341-40, le prêteur peut aussi être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge (article L. 341-34). Les personnes physiques condamnées encourent en outre, à titre de peine complémentaire, une interdiction d'exercer (article L. 341-44).
Ces articles visent le prêteur. L'intermédiaire reste tenu par ses propres règles, dont l'interdiction de percevoir une somme avant le versement des fonds. Les contrôles et les sanctions font l'objet du module 7 de la formation : surendettement, contrôles et sanctions.
Le tableau de synthèse ci-dessous réunit les délais à connaître :
| Délai | Durée | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| Maintien de l'offre | 30 jours au moins | Réception de l'offre | L. 313-34 |
| Réflexion avant acceptation | 10 jours | Réception de l'offre, pour chaque destinataire | L. 313-34 |
| Conclusion du contrat principal | 4 mois, ou plus si convenu | Acceptation de l'offre | L. 313-36 |
| Condition suspensive de l'acte de vente | 1 mois au moins | Signature de l'acte | L. 313-41 |
| Réflexion sur un avenant de renégociation | 10 jours | Réception de l'avenant et de ses chiffres | L. 313-39 |
| Réponse à une substitution d'assurance | 10 jours ouvrés | Réception de la demande | L. 313-31 |
La réforme du 20 novembre 2026 change-t-elle le délai de réflexion ?
Non. Les articles L. 313-24 à L. 313-39 du code de la consommation affichent, au 20 novembre 2026, la même rédaction qu'aujourd'hui. L'article L. 313-34 est en vigueur dans sa rédaction actuelle depuis le 1er juillet 2016.
La réforme du 20 novembre 2026 porte surtout sur le crédit à la consommation. Pour un intermédiaire en crédit immobilier, elle touche d'autres points : la formation, le service de conseil, la rémunération. Le panorama se trouve dans notre page ce qui change le 20 novembre 2026 pour un IOBSP.
| Date | Ce qui s'applique à l'offre et au délai |
|---|---|
| Depuis le 1er juillet 2016 | Délai de réflexion de 10 jours et maintien de 30 jours (L. 313-34) |
| Depuis le 1er juin 2022 | Rédaction actuelle des règles de substitution d'assurance (L. 313-28 et L. 313-31) |
| 20 novembre 2026 | Aucune modification des articles L. 313-24 à L. 313-39 |
| Contrats en cours au 20 novembre 2026 | Ils restent régis par l'ancien texte, pour les points que la réforme modifie |