Un prêt est usuraire quand son taux effectif global dépasse de plus d'un tiers le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit au trimestre précédent, pour des opérations de même nature (article L. 314-6 du code de la consommation). Depuis le 1er octobre 2026, les seuils de l'usure en crédit immobilier vont de 4,09 % pour un prêt à taux fixe de moins de 10 ans à 6,49 % pour un prêt relais, selon l'avis du 25 septembre 2026 publié au JORF n° 0225 du 26 septembre 2026. Le TAEG du dossier, qui comprend notamment les frais d'intermédiaire et l'assurance exigés pour obtenir le crédit, ne doit pas dépasser le seuil de sa catégorie.
Un courtier boucle le dossier d'un client qui emprunte sur 25 ans. Le taux nominal est correct. Mais l'assurance emprunteur exigée coûte cher, et les honoraires du cabinet s'ajoutent. Au moment de l'offre, le TAEG frôle le seuil de l'usure. Le courtier doit savoir quel seuil s'applique, d'où vient ce chiffre, et ce qu'il risque si le prêt le dépasse. Ce guide répond à ces trois questions, puis donne une méthode de contrôle pour chaque dossier.
Comment le taux d'usure est-il fixé ?
Le taux d'usure est un plafond calculé chaque trimestre, à partir des taux réellement pratiqués. Quatre textes en fixent la méthode.
- La règle : un prêt est usuraire si son taux effectif global excède, au moment où il est consenti, « de plus du tiers » le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement, pour des opérations de même nature comportant des risques analogues (article L. 314-6).
- L'enquête : la Banque de France interroge chaque trimestre les établissements de crédit sur leurs prêts en euros. Le taux moyen est une moyenne arithmétique simple des taux effectifs globaux observés. Les prêts à taux réglementés, administrés ou bonifiés par l'État sont exclus (article D. 314-16).
- La publication : le ministre chargé de l'économie fait publier au JORF les taux moyens et les seuils de l'usure, qui servent de référence pour le trimestre suivant (article D. 314-15).
- Les catégories : elles sont définies par l'autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier (article L. 314-6). Elles figurent dans l'arrêté du 24 août 2006 modifié.
L'article L. 314-7 renvoie à un décret pour les conditions de calcul et de publicité des taux moyens. Ce sont les articles D. 314-15 à D. 314-17.
Le calcul est simple. Le seuil est égal au taux moyen augmenté d'un tiers. Exemple tiré de l'avis du 25 septembre 2026 : pour un prêt à taux fixe de moins de 10 ans, le taux moyen est de 3,07 %. Un tiers de 3,07 % fait environ 1,02 point. Le seuil publié est donc de 4,09 %.
Quels sont les seuils de l'usure en crédit immobilier depuis le 1er octobre 2026 ?
Les seuils applicables depuis le 1er octobre 2026 sont ceux de l'avis du 25 septembre 2026. Pour les crédits immobiliers aux consommateurs, cet avis retient cinq catégories.
| Catégorie de prêt immobilier | Taux effectif moyen pratiqué (3e trimestre 2026) | Seuil de l'usure depuis le 1er octobre 2026 |
|---|---|---|
| Taux fixe, durée inférieure à 10 ans | 3,07 % | 4,09 % |
| Taux fixe, durée de 10 ans à moins de 20 ans | 3,51 % | 4,68 % |
| Taux fixe, durée de 20 ans et plus | 4,05 % | 5,4 % |
| Taux variable | 4,14 % | 5,52 % |
| Prêts relais | 4,87 % | 6,49 % |
L'avis précise le champ de ces catégories. Elles visent les crédits qui financent les opérations du 1° de l'article L. 313-1, c'est-à-dire le crédit immobilier. Elles visent aussi les crédits de plus de 75 000 euros qui financent la réparation, l'amélioration ou l'entretien d'un logement. Elles incluent enfin les regroupements de crédits dont la part de crédit immobilier dépasse 60 % du montant total de l'opération.
Le taux moyen de la deuxième colonne est, selon l'avis, celui « pratiqué par les établissements de crédit et les sociétés de financement au cours des trois mois précédant le 1er octobre 2026 ». Le seuil de la troisième colonne s'applique aux prêts consentis à compter du 1er octobre 2026.
Ces seuils changent chaque trimestre. Avant tout dossier, vérifiez l'avis en vigueur à la date à laquelle le prêt sera consenti. C'est ce moment qui compte pour l'article L. 314-6.
Les autres grilles utiles à un intermédiaire
Le même avis publie d'autres grilles. Deux d'entre elles concernent souvent un intermédiaire en crédit immobilier.
Les crédits de travaux de 75 000 euros ou moins. Ils ne relèvent pas de la grille immobilière. Ils suivent la grille des crédits aux consommateurs, classée par montant.
| Crédits aux consommateurs hors grille immobilière | Taux effectif moyen | Seuil depuis le 1er octobre 2026 |
|---|---|---|
| Montant inférieur ou égal à 3 000 euros | 17,7 % | 23,6 % |
| Plus de 3 000 euros et jusqu'à 6 000 euros | 11,82 % | 15,76 % |
| Plus de 6 000 euros | 6,42 % | 8,56 % |
Les prêts aux personnes morales sans activité commerciale. L'avis prévoit une grille pour les « personnes morales n'ayant pas d'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale ».
| Prêts à ces personnes morales | Taux effectif moyen | Seuil depuis le 1er octobre 2026 |
|---|---|---|
| Durée initiale de plus de 2 ans, taux variable | 4,63 % | 6,17 % |
| Taux fixe, plus de 2 ans et moins de 10 ans | 4,47 % | 5,96 % |
| Taux fixe, 10 ans à moins de 20 ans | 4,45 % | 5,93 % |
| Taux fixe, 20 ans et plus | 4,37 % | 5,83 % |
| Autres prêts de 2 ans ou moins | 5,09 % | 6,79 % |
Avant de retenir une grille, identifiez donc l'emprunteur, l'objet et le montant du crédit. Une erreur de grille fausse toute la comparaison.
Qu'est-ce que le taux d'usure change pour un dossier ?
Le taux d'usure fixe une limite au TAEG, pas au taux nominal. Tout ce qui entre dans le TAEG compte donc pour le seuil.
- Les frais de l'intermédiaire : l'article R. 314-4, 2°, range dans le TAEG les frais payés ou dus aux intermédiaires intervenus dans l'octroi du prêt, quand ils conditionnent le crédit.
- L'assurance obligatoire : les coûts d'assurance et de garanties obligatoires entrent aussi dans le TAEG (article R. 314-4, 3°).
- Les frais de dossier et d'évaluation du bien : même règle.
Le détail du calcul figure dans notre guide sur le TAEG en crédit immobilier.
Le seuil se lit dans la bonne ligne du tableau. Un prêt à taux fixe sur 20 ans relève de la catégorie « 20 ans et plus ». Un prêt relais a sa propre catégorie. Une erreur de catégorie fausse la comparaison.
Le prêteur doit informer l'emprunteur du seuil. L'article D. 314-17 impose aux prêteurs de porter à la connaissance des emprunteurs les seuils de l'usure correspondant aux prêts qu'ils leur proposent.
Les prêts professionnels échappent à ces règles. L'article L. 314-9 écarte les articles L. 314-6 à L. 314-8 pour les prêts accordés à une personne physique pour ses besoins professionnels, ou à une personne morale qui exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale. Seul le découvert en compte de ces emprunteurs figure encore dans l'avis, avec un seuil de 19,08 %.
Comment contrôler l'usure d'un dossier ?
Le contrôle de l'usure se fait au moment de l'offre, sur le TAEG définitif. Le courtier n'attend pas la dernière minute pour le faire.
Le cas pratique : un prêt sur 25 ans proche du seuil
Reprenons le courtier du début. Le prêt est à taux fixe, sur 25 ans. Il relève donc de la catégorie « 20 ans et plus », dont le seuil est de 5,4 % depuis le 1er octobre 2026. Le courtier procède en quatre temps.
- Il identifie les coûts exigés. Il liste l'assurance imposée par le prêteur, la garantie, les frais de dossier et ses propres honoraires.
- Il vérifie qu'ils sont tous transmis au prêteur. Un coût que le prêteur ignore à l'émission de l'offre n'entre pas dans son calcul, mais il conditionne pourtant le crédit.
- Il compare le TAEG au seuil. Si le TAEG approche les 5,4 %, il examine les coûts qui peuvent baisser.
- Il vérifie la date. Si l'offre risque d'être émise au trimestre suivant, il reprend le contrôle avec le nouvel avis.
Parmi les leviers, il y a l'assurance emprunteur. L'offre doit mentionner que l'emprunteur peut souscrire auprès de l'assureur de son choix, dans les conditions des articles L. 313-29 et L. 313-30 (article L. 313-25, 7°). Les honoraires de l'intermédiaire sont un autre levier : ils entrent dans le TAEG, et le code monétaire et financier interdit de les percevoir avant le versement effectif des fonds (article L. 519-6).
Les erreurs fréquentes
- Comparer le taux nominal au seuil. Seul le TAEG compte.
- Oublier ses propres honoraires dans le calcul transmis au prêteur.
- Se tromper de tranche de durée. Les seuils à taux fixe changent à 10 ans et à 20 ans.
- Utiliser un avis périmé. L'avis vaut pour un trimestre ; un prêt consenti au trimestre suivant suit le nouvel avis.
- Classer un crédit de travaux de 75 000 euros ou moins dans la grille immobilière. Il relève de la grille par montant.
- Appliquer l'usure à un prêt professionnel. L'article L. 314-9 l'exclut, sauf pour le découvert en compte que l'avis prévoit encore.
- Ne garder aucune trace. Sans copie de l'avis et du détail du TAEG, le contrôle ne peut pas être démontré.
Que risque l'intermédiaire si le prêt est usuraire ?
L'intermédiaire est directement visé par la sanction pénale de l'usure. L'article L. 341-50 punit non seulement le fait de consentir un prêt usuraire, mais aussi le fait « d'apporter à quelque titre et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, son concours à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt usuraire ». Il vise aussi le prêt « qui deviendrait usuraire au sens de l'article L. 314-6 du fait de son concours ».
Le texte ne distingue pas selon le statut : courtier, mandataire ou mandataire d'intermédiaire, il vise quiconque apporte son concours « à quelque titre » que ce soit. La formule du prêt qui deviendrait usuraire « du fait de son concours » concerne l'intermédiaire au premier chef. Ses frais entrent dans le TAEG quand ils conditionnent le crédit. Ils peuvent suffire à faire passer le prêt au-dessus du seuil.
| Type de sanction | Ce que prévoit le texte | Article |
|---|---|---|
| Civile | Les perceptions excessives s'imputent de plein droit sur les intérêts échus, puis sur le capital ; si la créance est éteinte, elles sont restituées avec intérêts légaux | L. 341-48 |
| Pénale | Deux ans d'emprisonnement et 300 000 euros d'amende | L. 341-50 |
| Peines complémentaires | Publication de la décision, fermeture de l'entreprise pour cinq ans au plus ou définitive, interdiction d'exercer pour cinq ans au plus | L. 341-50 |
| Prescription | Elle court à compter du jour de la dernière perception, d'intérêt ou de capital | L. 341-51 |
La sanction civile figure à l'article L. 341-48. La règle de prescription, à l'article L. 341-51, mérite l'attention. Le délai ne part pas de la signature du prêt, mais de la dernière perception. Pour un prêt immobilier de longue durée, l'exposition dure donc aussi longtemps que les remboursements.
Les contrôles et les sanctions sont traités dans le module 7 de la formation : surendettement, contrôles et sanctions.
Le ministre peut-il déroger au calcul de l'usure ?
Oui, pour une durée limitée et dans deux cas précis. L'article L. 314-8 permet au ministre chargé de l'économie de prendre des mesures transitoires dérogeant à l'article L. 314-6. Il agit sur proposition motivée du gouverneur de la Banque de France, pour huit trimestres consécutifs au plus.
Les deux cas prévus par le texte sont :
- une variation d'une ampleur exceptionnelle du coût des ressources des établissements de crédit et des sociétés de financement ;
- une modification de la définition des opérations de même nature mentionnées à l'article L. 314-6.
Ces mesures sont exceptionnelles. Pour un dossier, la référence reste l'avis trimestriel en vigueur à la date à laquelle le prêt est consenti.
Que change la réforme du 20 novembre 2026 pour le taux d'usure ?
La réforme du 20 novembre 2026 ne change pas la méthode du taux d'usure. Elle modifie un seuil de montant. À la seconde phrase du premier alinéa de l'article L. 314-6, « 75 000 euros » devient « 100 000 euros » (article 7 de l'ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025).
Ce montant sert à classer les crédits de travaux. Les prêts aux particuliers hors crédit immobilier sont classés selon leur montant. Au 20 novembre 2026, seuls les crédits de plus de 100 000 euros qui financent la réparation, l'amélioration ou l'entretien d'un logement échappent à ce classement. Dans l'avis actuel, ces crédits de travaux, au-delà de 75 000 euros, figurent avec les crédits immobiliers.
Un arrêté du 7 août 2026, publié au JORF n° 0216 du 16 septembre 2026, aligne les catégories de l'arrêté du 24 août 2006 sur ce nouveau montant. Il ajoute une catégorie pour la location avec option d'achat et la location-vente. L'avis du 25 septembre 2026, applicable depuis le 1er octobre 2026, mentionne encore le montant de 75 000 euros.
Les contrats en cours au 20 novembre 2026 restent régis par l'ancien texte (ordonnance n° 2025-880, article 99, II). Le panorama complet de la réforme se trouve dans notre page ce qui change le 20 novembre 2026 pour un IOBSP.
| Date | Événement | Texte |
|---|---|---|
| 16 septembre 2026 | Publication de l'arrêté du 7 août 2026 sur les catégories | JORF n° 0216 |
| 26 septembre 2026 | Publication de l'avis du 25 septembre 2026 | JORF n° 0225 |
| 1er octobre 2026 | Application des seuils de l'avis du 25 septembre 2026 | Avis du 25 septembre 2026 |
| 20 novembre 2026 | Seuil des crédits de travaux porté de 75 000 à 100 000 euros dans l'article L. 314-6 | L. 314-6, ordonnance n° 2025-880 |
| Trimestre suivant | Nouveaux taux moyens et seuils publiés au JORF | D. 314-15 |
Le tableau de synthèse ci-dessous réunit les règles à retenir :
| Question | Réponse | Texte |
|---|---|---|
| Quand un prêt est-il usuraire ? | TEG supérieur de plus d'un tiers au taux moyen du trimestre précédent | L. 314-6 |
| Qui calcule les taux moyens ? | La Banque de France, par enquête trimestrielle | D. 314-15, D. 314-16 |
| Où sont publiés les seuils ? | Au JORF, par avis du ministre | D. 314-15 |
| Quel taux comparer au seuil ? | Le TAEG, frais exigés compris | L. 314-6, R. 314-4 |
| Qui informe l'emprunteur ? | Le prêteur | D. 314-17 |
| Qui est puni ? | Le prêteur et quiconque apporte son concours | L. 341-50 |