Le service de conseil en crédit immobilier est facultatif : le prêteur ou l'intermédiaire « peut » le fournir, en plus des explications adéquates et de la mise en garde, qui restent obligatoires (article L. 313-13 du code de la consommation). Celui qui conseille formule une recommandation personnalisée, établie sur une gamme d'au moins trois contrats distincts, et la remet par écrit avec sa motivation (article R. 313-12). Au 20 novembre 2026, l'ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025 réécrit l'article L. 313-13 et place la définition du conseil à l'article L. 311-1, 17°.
Le dirigeant d'un cabinet de courtage veut afficher « conseil en crédit immobilier » sur son site et dans ses courriers. Ses équipes comparent déjà plusieurs banques pour chaque client. Avant de changer ses documents, il se pose une question simple : à partir de quand fait-il du conseil au sens de la loi, et qu'est-ce que cela lui impose ? Ce guide reprend les obligations, du premier rendez-vous à la recommandation écrite, puis la mise en place concrète dans un cabinet.
Qu'est-ce que le service de conseil en crédit immobilier ?
Le service de conseil est la fourniture à l'emprunteur de recommandations personnalisées sur un ou plusieurs contrats de crédit. C'est une activité distincte de l'octroi de crédit et de l'intermédiation. Le code de la consommation et le code monétaire et financier le disent dans les mêmes termes.
À compter du 20 novembre 2026, cette définition change de place dans le code de la consommation :
| Point | Jusqu'au 19 novembre 2026 | À compter du 20 novembre 2026 |
|---|---|---|
| Définition du conseil | Deuxième alinéa de l'article L. 313-13 | Article L. 311-1, 17°, pour tout le titre Ier du livre III |
| Article L. 313-13, premier alinéa | Le prêteur ou l'intermédiaire « peut fournir » un service de conseil | Même phrase, complétée par : « Il formule à son endroit une recommandation personnalisée. » |
| Code monétaire et financier, article L. 519-1-1 | Conseil sur les crédits de l'article L. 313-1 | Conseil sur les crédits des articles L. 312-1 et L. 313-1 |
Ces changements viennent des articles 2, 3 et 88 de l'ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025. Le fond de l'obligation ne change pas pour le crédit immobilier. Mais l'article L. 313-13 dit désormais en une phrase ce que fait celui qui conseille : il recommande, personnellement, au client. L'article L. 311-1, 17°, définit les services de conseil comme « la fourniture à l'emprunteur de recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédit ».
Pour l'IOBSP, l'article L. 519-1-1 du code monétaire et financier reste la base. Il permet de conseiller ses clients sur les contrats de crédit, à l'exclusion des opérations de regroupement de crédits.
Information, explications, mise en garde, conseil : quelle différence ?
Le conseil s'ajoute aux obligations d'information, il ne les remplace pas. L'article L. 313-13 s'ouvre sur ces mots : « Sans préjudice des dispositions relatives aux explications adéquates et à la mise en garde ».
| Obligation | Caractère | Contenu | Texte |
|---|---|---|---|
| FISE | Obligatoire | Informations personnalisées pour comparer les offres | C. conso L. 313-7 |
| Explications adéquates | Obligatoire, gratuite | Permettre à l'emprunteur de juger si le crédit est adapté | C. conso L. 313-11 |
| Mise en garde | Obligatoire, gratuite | Alerter sur un risque spécifique lié à la situation financière | C. conso L. 313-12 |
| Service de conseil | Facultatif | Recommander un ou plusieurs contrats adaptés | C. conso L. 313-13 |
La différence tient en un verbe. Expliquer, c'est permettre au client de décider seul. Conseiller, c'est lui dire quel crédit retenir. Le modèle de FISE reprend cette frontière avec deux formules : « nous vous recommandons de contracter ce crédit immobilier », ou « Nous ne vous recommandons pas de contracter un crédit immobilier en particulier ». Notre guide sur la FISE détaille cette mention.
Les explications adéquates de l'article L. 313-11 sont dues dans tous les cas, gratuitement. Elles portent notamment sur le contenu de la FISE, les principales caractéristiques du crédit et ses effets sur l'emprunteur. La mise en garde de l'article L. 313-12 est due, elle aussi gratuitement, quand le crédit peut induire des risques spécifiques compte tenu de la situation financière de l'emprunteur. Un cabinet qui ne propose pas de conseil reste donc tenu de ces deux obligations.
Que faut-il dire au client avant de le conseiller ?
Avant tout conseil, le client doit savoir si vous le proposez, et sur quelle base. Deux textes l'imposent.
L'article R. 313-11 du code de la consommation oblige à indiquer explicitement si le service de conseil est proposé. Avant la conclusion du contrat portant sur ce service, sur papier ou support durable, vous précisez :
- s'il s'agit d'un conseil indépendant ;
- si la recommandation porte sur votre propre gamme de produits ou sur une large gamme de contrats disponibles sur le marché ;
- si l'emprunteur devra payer des frais pour ce service et, le cas échéant, leur montant ou, à défaut, leur mode de détermination.
L'article R. 519-20 du code monétaire et financier impose la même information à l'IOBSP dès l'entrée en relation. Son 6° vise le conseil : est-il proposé, est-il indépendant, porte-t-il sur votre gamme ou sur le marché, et le client paiera-t-il des frais pour le conseil indépendant. Le même article impose, à l'entrée en relation, le nom, l'adresse, la catégorie et le numéro d'immatriculation de l'intermédiaire, les procédures de réclamation et les coordonnées de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.
Comment construire une recommandation personnalisée ?
La recommandation repose sur une collecte d'informations, une comparaison d'au moins trois contrats et une restitution écrite. L'article R. 313-12 du code de la consommation et les articles R. 519-22-1 et R. 519-23 du code monétaire et financier en donnent les étapes.
1. Recueillir les informations. Vous recueillez les informations nécessaires sur la situation personnelle et financière de l'emprunteur, ainsi que sur ses préférences et ses objectifs.
2. Fonder la recommandation. Elle repose sur des informations actualisées et sur des hypothèses raisonnables quant aux risques encourus par l'emprunteur pendant la durée du contrat proposé.
3. Comparer assez de contrats. L'article L. 313-13 exige « un nombre suffisamment important de contrats de crédit ». Il s'agit des contrats de la gamme du prêteur pour un mandataire d'établissement, et des contrats disponibles sur le marché pour un intermédiaire mandaté par son client. L'article R. 313-12 fixe un plancher : une gamme d'au moins trois contrats distincts de crédit immobilier.
4. Restituer par écrit. Vous remettez au client, sur papier ou support durable, le nombre de contrats examinés, le nom des établissements dont les contrats ont été examinés, votre recommandation et sa motivation au regard des informations recueillies.
Au 20 novembre 2026, l'article L. 519-4-1 du code monétaire et financier ajoute un alinéa. L'intermédiation de crédit et le conseil s'appuient sur la situation du client, sur toute demande spécifique formulée par lui et sur des hypothèses raisonnables quant aux risques pendant toute la durée du contrat. L'évaluation de la situation financière est traitée dans le module solvabilité de l'emprunteur.
Que contient la recommandation écrite ?
La recommandation écrite contient quatre éléments, prévus à la fois par le code de la consommation et par le code monétaire et financier.
| Élément | Ce qu'il faut écrire | Texte |
|---|---|---|
| Contrats examinés | Leur nombre, au moins trois contrats distincts | C. conso R. 313-12 |
| Établissements | La dénomination des établissements dont les contrats ont été examinés | C. conso R. 313-12, CMF R. 519-23 |
| Recommandation | Le ou les contrats recommandés | C. conso L. 313-13 |
| Motivation | Les raisons du choix, au regard des informations recueillies | C. conso R. 313-12, CMF R. 519-23 |
L'article R. 519-23 ajoute une exigence de forme. Toute information de l'IOBSP est communiquée avec clarté et exactitude, sur un support durable auquel le client a facilement accès.
Quand le conseil est-il indépendant, et qui le paie ?
Le conseil est indépendant s'il porte sur un nombre suffisamment important de contrats disponibles sur le marché et si sa seule rémunération est, le cas échéant, celle versée par l'emprunteur. C'est l'article L. 313-14. Le conseil indépendant ne peut en aucun cas être rémunéré par un prêteur ou un intermédiaire de crédit.
Trois conséquences en découlent :
- L'appellation. Le prêteur ou l'intermédiaire qui fournit un service de conseil indépendant peut se prévaloir de l'appellation de conseiller indépendant (article L. 313-14).
- La rémunération. « Seul le conseil qualifié d'indépendant » peut donner lieu à rémunération, et elle émane uniquement de l'emprunteur (article L. 313-15).
- L'exception pour l'IOBSP. L'article L. 519-6 du code monétaire et financier interdit de percevoir une somme avant le versement des fonds prêtés. L'article L. 519-6-1 y déroge pour le conseil indépendant : l'IOBSP peut alors être rémunéré par son client.
Le code monétaire et financier ajoute une précision pour l'IOBSP. Le conseil indépendant ne doit donner lieu à aucune autre rémunération que celle du client, « ni à aucune forme d'avantage économique » (article L. 519-1-1).
| Situation du cabinet | Peut-il facturer le conseil au client ? | Peut-il se dire conseiller indépendant ? |
|---|---|---|
| Pas de service de conseil | Non, aucun service de conseil n'est fourni | Non |
| Conseil sur la gamme d'un prêteur mandant | Non : seul le conseil indépendant est rémunéré | Non |
| Conseil sur le marché, avec commissions des prêteurs | Non : le conseil n'est pas indépendant | Non |
| Conseil sur le marché, rémunéré par le seul client | Oui, par le client uniquement | Oui |
Comment rémunérer le personnel qui conseille ?
La rémunération du personnel qui conseille ne peut plus dépendre des objectifs de vente à compter du 20 novembre 2026. L'article L. 519-6-1 du code monétaire et financier, dans sa nouvelle rédaction issue de l'article 91 de l'ordonnance, le dit : la politique de rémunération « ne porte pas atteinte à sa capacité de servir au mieux les intérêts du client et ne peut dépendre des objectifs de vente ».
L'article R. 519-25 suit le même mouvement, avec le décret n° 2026-105 du 19 février 2026. Il passe de « ne dépend pas exclusivement des objectifs de vente » à « ne dépend pas des objectifs de vente ». Son premier alinéa, inchangé, rappelle que la rémunération perçue par l'intermédiaire et celle de son personnel ne doivent pas aller à l'encontre de son obligation d'agir au mieux des intérêts des clients.
Une règle plus large s'ajoute au 20 novembre 2026, pour tout le personnel et pas seulement celui qui conseille. L'article L. 519-6 prévoit que la manière dont les intermédiaires de crédit rémunèrent leur personnel ne porte pas atteinte au respect de l'article L. 519-4-1. Le détail figure dans notre page sur la rémunération du conseil et les objectifs de vente.
Comment mettre en place le service de conseil dans un cabinet ?
Mettre en place le conseil, c'est d'abord décider ce que l'on propose, puis aligner chaque document sur ce choix.
Le cas pratique : le cabinet de courtage
Reprenons le dirigeant du cabinet. Ses équipes travaillent sous mandat de leurs clients et sont rémunérées par des commissions des banques. Il veut proposer un service de conseil.
- Il qualifie son conseil. Rémunéré par des commissions de prêteurs, son conseil ne peut pas être indépendant (article L. 313-14). Il ne peut donc ni se dire conseiller indépendant, ni facturer ce conseil au client (article L. 313-15).
- Il met à jour son document d'entrée en relation. Il y indique qu'il propose le conseil, qu'il ne s'agit pas d'un conseil indépendant et que la recommandation porte sur des contrats du marché (CMF R. 519-20, 6°).
- Il informe avant le contrat de conseil. Il remet les trois précisions de l'article R. 313-11 sur support durable.
- Il adapte sa trame de recueil. Situation personnelle et financière, préférences et objectifs, avec la date du recueil.
- Il impose un minimum de trois contrats distincts et la trace de leur comparaison.
- Il crée un modèle de recommandation écrite : contrats examinés, établissements, recommandation, motivation.
- Il vérifie la FISE. La formule sur le conseil, en section 2, doit correspondre à ce qui a été fait.
- Il revoit la rémunération de ses conseillers pour qu'elle ne dépende pas des objectifs de vente au 20 novembre 2026.
Les erreurs fréquentes
- Écrire « conseil » sur ses supports sans fournir de recommandation personnalisée. L'article L. 341-29 sanctionne l'absence de recommandation conforme.
- Se dire « indépendant » en percevant des commissions de prêteurs. Le conseil indépendant ne peut en aucun cas être rémunéré par un prêteur ou un intermédiaire.
- Facturer un conseil non indépendant. Seul le conseil indépendant peut être rémunéré, par l'emprunteur uniquement.
- Comparer moins de trois contrats ou ne pas nommer les établissements examinés.
- Recommander sans motivation écrite. La motivation se rattache aux informations recueillies.
- Oublier les explications adéquates et la mise en garde au motif qu'un conseil est fourni.
- Garder une prime liée au volume de crédits pour le personnel qui conseille après le 20 novembre 2026.
Que risque-t-on en cas de conseil non conforme ?
Le code de la consommation prévoit des sanctions pénales qui visent aussi l'intermédiaire de crédit. Voici les principales.
| Manquement | Sanction | Texte |
|---|---|---|
| Ne pas remettre de recommandation personnalisée, ou une recommandation non conforme à l'article L. 313-13 | Amende de 30 000 euros | L. 341-29 |
| Conseil indépendant rémunéré par un prêteur ou un intermédiaire | Amende de 300 000 euros | L. 341-30 |
| Ne pas fournir les explications adéquates ou ne pas mettre en garde | Amende de 30 000 euros | L. 341-31 |
| Ne pas respecter les formalités d'information de l'article R. 313-11 sur le conseil | Amende des contraventions de 5e classe | R. 341-21 |
Les articles L. 341-29 et L. 341-31 visent « le prêteur ou l'intermédiaire de crédit ». L'article L. 341-30 vise le prestataire du conseil indépendant, et l'article R. 341-21 les formalités d'information. Les personnes physiques condamnées encourent en outre, à titre de peine complémentaire, une interdiction d'exercer (article L. 341-33).
Voici le calendrier 2026 du service de conseil :
| Date | Ce qui change | Texte |
|---|---|---|
| 23 octobre 2026 | Définition du conseil au deuxième alinéa de l'article L. 313-13 ; rémunération du personnel qui conseille « pas exclusivement » liée aux ventes | L. 313-13, R. 519-25 |
| 20 novembre 2026 | Le conseil devient une « recommandation personnalisée » ; définition à l'article L. 311-1, 17° | L. 313-13, L. 311-1 |
| 20 novembre 2026 | Rémunération du personnel qui conseille sans lien avec les objectifs de vente | CMF L. 519-6-1, R. 519-25 |
| 20 novembre 2026 | Conseil et intermédiation fondés sur des hypothèses raisonnables pour toute la durée du contrat | CMF L. 519-4-1 |
| Contrats en cours au 20 novembre 2026 | Ils restent régis par l'ancien texte | Ordonnance n° 2025-880, article 99, II |