Avant tout travail, l'intermédiaire convient par écrit ou sur un autre support durable, avec son client, des frais et de la rémunération qui lui seront dus (code monétaire et financier, art. R. 519-26). Pour un crédit immobilier, il précise aussi s'il est rémunéré par le prêteur, avec le montant ou le mode de calcul, et rappelle l'interdiction de percevoir quoi que ce soit avant le versement effectif des fonds prêtés (art. L. 519-6). La même information figure dans la fiche d'information standardisée européenne, section 2.
Un courtier ouvre son cabinet et prépare ses documents types. Il compte facturer des honoraires à ses clients. Il percevra aussi une commission des banques partenaires. Il se pose trois questions. Quel document faire signer, et à quel moment ? Quand peut-il facturer ? Doit-il dire au client combien la banque lui verse ? Un confrère lui conseille aussi de se présenter comme « conseiller indépendant ». Ce guide répond dans l'ordre du dossier, du premier contact au déblocage des fonds, puis compare deux façons de facturer.
Que faut-il écrire avant de commencer à travailler pour un client ?
Il faut un accord écrit sur les frais et la rémunération, signé avant tout travail préparatoire. Le I de l'article R. 519-26 du code monétaire et financier vise le moment le plus précoce : « avant la conclusion de toute opération de banque ou service de paiement ou de tous travaux et conseils préparatoires ».
L'accord porte sur :
- les frais éventuels dus par le client ;
- le cas échéant, la rémunération due à l'intermédiaire ;
- pour un crédit immobilier, la rémunération versée par le prêteur, avec son montant ou, s'il n'est pas connu, ses modalités de calcul ;
- pour toute opération de crédit, le rappel des termes de l'article L. 519-6.
L'accord est passé avec le client, « y compris tout client potentiel ». Il se fait « par écrit ou sur un autre support durable ». Un simple échange oral ne suffit donc pas.
Pour les courtiers et leurs mandataires, l'article R. 519-30 ajoute une information au même moment. L'intermédiaire précise le nombre et le nom des établissements avec lesquels il travaille. Il indique aussi s'il perçoit une rémunération de l'établissement, avec son montant et ses modalités de calcul. Ces règles supplémentaires s'appliquent aux courtiers du 1° de l'article R. 519-4 et à leurs mandataires du 4° (art. R. 519-27).
Quand le courtier peut-il encaisser ses honoraires ?
Le courtier ne peut rien encaisser avant le versement effectif des fonds prêtés. C'est le premier alinéa de l'article L. 519-6 du code monétaire et financier. Il vise toute personne qui apporte son concours à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent, à quelque titre que ce soit.
L'interdiction couvre toute somme représentative :
- de provision ;
- de commissions ;
- de frais de recherche ;
- de démarches ;
- de constitution de dossier ;
- d'entremise quelconque.
Le deuxième alinéa ferme une autre porte. Avant la remise des fonds et de la copie de l'acte, il est interdit de faire accepter des lettres de change ou souscrire des billets à ordre pour recouvrer ces frais. Les infractions sont punies des peines prévues à l'article L. 353-1 du même code.
Un acompte à la signature du mandat de recherche, ou des frais de dossier payés au premier rendez-vous, tombent donc sous l'interdiction. L'accord écrit peut prévoir les honoraires. Leur paiement attend le versement des fonds.
L'exception du conseil indépendant
L'article L. 519-6-1 prévoit une dérogation à l'article L. 519-6. Dans le cadre d'un service de conseil indépendant, l'IOBSP peut percevoir une rémunération de son client.
Le conseil n'est indépendant que sous deux conditions, posées par l'article L. 519-1-1. Il est rendu en considération d'un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché. Et sa fourniture ne donne lieu à aucune autre rémunération que celle versée, le cas échéant, par le client, ni à aucun avantage économique. Un courtier qui touche une commission bancaire sur le dossier ne fournit donc pas un conseil indépendant au sens du texte.
Le même article traite de l'appellation. L'intermédiaire qui fournit une prestation de conseil indépendant peut se prévaloir de l'appellation de « conseiller indépendant ». Le conseil du confrère, dans le cas de départ, suppose donc que le courtier fournisse un conseil indépendant au sens du texte, sans commission sur ce service.
Faut-il dire au client combien la banque vous verse ?
Oui. Pour un crédit immobilier, l'intermédiaire précise s'il perçoit une rémunération du prêteur et quel en est le montant, ou à défaut les modalités de son calcul. C'est le deuxième alinéa du I de l'article R. 519-26 du code monétaire et financier.
Le code de la consommation impose la même transparence dans la fiche d'information standardisée européenne. La section 2 de la fiche, consacrée à l'intermédiaire de crédit, comporte une rubrique « Rémunération ». Les instructions de remplissage, annexées à l'article R. 313-4, sont précises : l'intermédiaire explique son mode de rémunération. S'il perçoit une commission d'un prêteur, le montant est indiqué, et le nom du prêteur s'il diffère de celui de la section 1. Notre guide sur la fiche d'information standardisée européenne détaille les autres rubriques.
Deux informations complètent ce tableau à l'entrée en relation (art. R. 519-20, 3°). Les courtiers et les mandataires non exclusifs donnent le nom des établissements qui ont représenté plus du tiers de leur chiffre d'affaires d'intermédiation l'année précédente. Ils signalent aussi toute participation de plus de 10 % de leurs droits de vote ou de leur capital détenue par un établissement.
La transparence joue aussi dans l'autre sens. Le III de l'article R. 519-26 vise les mandataires exclusifs, les mandataires non exclusifs et leurs propres mandataires. À la demande du client, ils communiquent toute participation, directe ou indirecte, de plus de 10 % des droits de vote ou du capital qu'ils détiennent dans un établissement. Le courtier, lui, précise d'office une telle participation avant tout travail préparatoire (art. R. 519-30, 3°).
| Document | Moment | Ce qui est écrit sur la rémunération | Texte |
|---|---|---|---|
| Informations d'entrée en relation | Premier contact | Catégorie, numéro d'immatriculation, établissements à plus du tiers du chiffre d'affaires, participations de plus de 10 %, frais du conseil indépendant | CMF, art. R. 519-20 |
| Accord sur les frais et la rémunération | Avant tout travail préparatoire | Frais, rémunération, commission du prêteur (montant ou calcul), rappel de l'article L. 519-6 | CMF, art. R. 519-26 |
| Précisions du courtier | Avant tout travail préparatoire | Établissements avec lesquels il travaille, rémunération perçue de l'établissement | CMF, art. R. 519-30 |
| Fiche d'information standardisée européenne | Au plus tard lors de l'émission de l'offre | Mode de rémunération, montant de la commission du prêteur | C. conso, annexe à l'art. R. 313-4 |
| Paiement des honoraires | Après le versement effectif des fonds | Aucune somme avant cette date, sauf conseil indépendant | CMF, art. L. 519-6 et L. 519-6-1 |
Qu'est-ce qui change si vous fournissez un conseil indépendant ?
Le conseil indépendant ajoute des informations chiffrées sur les frais. Le II de l'article R. 519-26 impose, avant la conclusion du contrat de conseil, d'indiquer par écrit ou sur support durable le montant des frais à acquitter. Si ce montant ne peut être déterminé avec certitude, l'intermédiaire indique ses modalités de calcul.
Dès l'entrée en relation, l'IOBSP qui propose un service de conseil le dit (art. R. 519-20, 6°). Il précise :
- s'il s'agit d'un conseil indépendant ;
- si sa recommandation porte sur sa propre gamme ou sur une large gamme de contrats du marché ;
- si le client devra payer des frais pour le conseil indépendant.
Le conseil laisse aussi une trace écrite. L'intermédiaire communique le nombre de contrats examinés, le nom des établissements concernés, sa recommandation et sa motivation (art. R. 519-23). Le service de conseil est traité en détail dans notre guide sur les obligations du service de conseil en crédit immobilier.
Comment comparer deux façons de facturer ?
Le courtier du cas de départ hésite entre deux modèles. Le tableau suivant les compare, texte par texte. Il ne fixe aucun montant : les textes n'en imposent pas.
| Point | Modèle A : honoraires du client et commission du prêteur | Modèle B : conseil indépendant payé par le client |
|---|---|---|
| Qui paie | Le client et le prêteur | Le client seul, sans autre rémunération ni avantage économique |
| Écrit préalable | Accord sur les frais et la rémunération, commission du prêteur indiquée | Montant des frais du conseil, ou ses modalités de calcul |
| Moment du paiement | Après le versement effectif des fonds | Dérogation de l'article L. 519-6-1 à l'article L. 519-6 |
| Information à l'entrée en relation | Catégorie, immatriculation, établissements, participations | Mêmes informations, plus la nature indépendante du conseil et les frais |
| Appellation | Pas de « conseiller indépendant » | « Conseiller indépendant » possible |
| Textes | CMF, R. 519-26 I, R. 519-30, L. 519-6 | CMF, L. 519-1-1, L. 519-6-1, R. 519-20 6°, R. 519-26 II, R. 519-23 |
Le modèle B suppose une analyse d'un nombre suffisamment important de contrats du marché et l'absence de toute commission du prêteur sur ce service.
À qui la rémunération d'intermédiation peut-elle être versée ?
La rémunération d'intermédiation ne peut être versée qu'à un IOBSP. C'est le II de l'article R. 519-5 du code monétaire et financier. Le I du même article définit la rémunération de façon large : « tout versement pécuniaire ou toute autre forme d'avantage économique convenu et lié à la prestation d'intermédiation ».
Une exception existe pour les simples indicateurs. Le II de l'article R. 519-5 permet de leur verser une commission d'apport. Il s'agit des personnes du 2° de l'article R. 519-2, dont le rôle se limite à indiquer un établissement ou un intermédiaire, sans remise d'autres documents que publicitaires.
Le courtier qui rémunère un apporteur vérifie donc son rôle réel. Un apporteur qui expose au client les modalités d'un crédit, ou qui recueille son accord, ne se limite plus à indiquer. Son activité relève alors de la présentation au sens de l'article R. 519-1.
Comment montrer que la rémunération n'a pas guidé la proposition ?
La rémunération ne doit pas influencer la qualité du service. Le premier alinéa de l'article R. 519-25 le pose pour les modalités et le niveau de la rémunération de l'intermédiaire, comme pour celle de son personnel. Elles ne doivent pas aller à l'encontre de l'obligation d'agir au mieux des intérêts des clients.
Pour le courtier, d'autres textes donnent les moyens de le montrer. L'article R. 519-28 l'oblige à analyser un nombre suffisant de contrats pour fonder une analyse objective du marché. Il doit proposer les contrats les plus appropriés parmi ceux qu'il peut présenter, et s'abstenir de proposer un contrat inadapté. L'article R. 519-29 l'oblige à préciser les raisons de ses propositions et la façon dont il a pris en compte les informations du client.
Un dossier bien tenu contient donc trois éléments :
- la liste des offres examinées ;
- la proposition retenue et ses raisons, au regard des besoins du client ;
- la rémunération attendue de chaque établissement, telle qu'annoncée au client.
Si la proposition retenue est aussi la mieux rémunérée, les raisons écrites permettent de montrer qu'elle reste la plus adaptée au client.
Comment rémunérer ses salariés et ses mandataires sans conflit d'intérêts ?
La rémunération du personnel suit la même règle que celle de l'intermédiaire : elle ne doit pas aller contre l'intérêt du client (art. R. 519-25, premier alinéa). Le second alinéa vise le personnel qui fournit un service de conseil. Sa rémunération, au titre de ce service, ne dépend pas exclusivement des objectifs de vente, jusqu'au 19 novembre 2026.
Côté prêteur, l'article L. 314-23 du code de la consommation pose une règle voisine. Aucun vendeur personne physique, salarié ou non d'un prêteur, ne peut être rémunéré en fonction du taux ou du type de crédit qu'il a fait contracter. La question des objectifs de vente est détaillée dans notre réponse sur la rémunération du conseil et les objectifs de vente.
Quel calendrier retenir pour 2026 ?
Le 20 novembre 2026, plusieurs textes sur la rémunération changent. Les règles d'écrit et de paiement après les fonds restent les mêmes.
| Texte | Jusqu'au 19 novembre 2026 | À compter du 20 novembre 2026 |
|---|---|---|
| CMF, art. R. 519-25, 2e alinéa | La rémunération du personnel qui conseille « ne dépend pas exclusivement des objectifs de vente » | Elle « ne dépend pas des objectifs de vente » |
| CMF, art. L. 519-6 | Trois alinéas | Nouvel alinéa : la manière de rémunérer le personnel ne porte pas atteinte au respect de l'article L. 519-4-1 |
| CMF, art. L. 519-6-1 | Dérogation pour le conseil indépendant | Nouvel alinéa en tête sur la politique de rémunération du personnel qui conseille |
| CMF, art. L. 519-1-1 | Conseil sur les crédits de l'article L. 313-1 du code de la consommation | Conseil sur les crédits des articles L. 312-1 et L. 313-1 |
| C. conso, art. L. 314-23 | Rémunération du personnel qui conseille « pas exclusivement » liée aux objectifs de vente | Ne dépend pas des objectifs de vente ; renvoi aussi aux articles L. 312-15-1 et L. 312-15-2 |
| CMF, art. R. 519-26 | Écrit préalable sur les frais et la rémunération | Inchangé |
Les grilles de rémunération des salariés qui conseillent sont donc à revoir avant le 20 novembre 2026. Les accords écrits avec les clients restent valables dans leur principe.
Quelles erreurs reviennent dans les documents de rémunération ?
Les mêmes erreurs reviennent d'un cabinet à l'autre. Voici les plus fréquentes :
- Faire payer des frais de dossier au premier rendez-vous. L'article L. 519-6 l'interdit avant le versement des fonds.
- Signer le mandat après avoir commencé. L'accord sur les frais précède « tous travaux et conseils préparatoires ».
- Taire la commission de la banque. Son montant, ou son mode de calcul, est écrit dans l'accord et dans la fiche d'information standardisée européenne.
- Oublier le rappel de l'article L. 519-6. Il est obligatoire pour toute opération de crédit (art. R. 519-26).
- Se dire indépendant en touchant une commission. Le conseil indépendant exclut toute rémunération autre que celle du client.
- Rémunérer un apporteur qui fait de l'intermédiation. Seul un IOBSP peut recevoir la rémunération d'intermédiation.
- Ne garder aucune trace des offres comparées. Le courtier motive ses propositions (art. R. 519-29).