Depuis le 1er janvier 2022, les banques et sociétés de financement appliquent deux critères aux crédits immobiliers : un taux d'effort de l'emprunteur qui n'excède pas 35 % et une durée qui n'excède pas 25 ans. C'est la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 (D-HCSF-2021-7), modifiée le 29 juin 2023 et le 18 décembre 2023. Les établissements peuvent y déroger pour 20 % au plus de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers, dont au moins 70 % réservés aux acquéreurs de leur résidence principale.
Une courtière reçoit un couple qui achète une maison ancienne à rénover. Leurs revenus sont réguliers, mais la mensualité visée sur 25 ans dépasse le seuil de 35 %. Ils demandent si un allongement est possible avec un différé. Ils demandent aussi si la banque peut « faire une exception ». La courtière doit répondre avec les mots exacts de la décision, pas avec des usages de place. Ce guide reprend la décision article par article, puis montre comment préparer un dossier qui la respecte.
Que dit la décision du HCSF sur le crédit immobilier ?
La décision impose deux critères cumulatifs, que les établissements appliquent « outre leurs critères propres ». C'est l'article 1er de la décision du 29 septembre 2021.
- Le taux d'effort des emprunteurs de crédit immobilier n'excède pas 35 %.
- La maturité du crédit n'excède pas 25 ans.
La décision vise les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l'article L. 511-1 du code monétaire et financier. Le HCSF la fonde sur le 5° de l'article L. 631-2-1 du même code. Ce texte lui permet, « en vue de prévenir un endettement excessif des agents économiques », de fixer des conditions d'octroi de crédit. L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution veille à sa mise en œuvre (article 6).
Trois textes forment la règle en vigueur :
| Décision | Ce qu'elle fait | Entrée en vigueur |
|---|---|---|
| 29 septembre 2021 (D-HCSF-2021-7), JORF n° 0237 du 10 octobre 2021 | Pose les critères de 35 % et 25 ans, et la marge de flexibilité | 1er janvier 2022 |
| 29 juin 2023 (D-HCSF-2023-02), JORF n° 0151 du 1er juillet 2023 | Change la répartition de la flexibilité | 1er juillet 2023 |
| 18 décembre 2023, JORF n° 0298 du 24 décembre 2023 | Abaisse le seuil de travaux de 25 % à 10 % et sort certains crédits relais du taux d'effort | 1er janvier 2024 |
Chaque modification s'applique aux nouveaux crédits dont le premier décaissement intervient à partir de sa date d'entrée en vigueur. À notre lecture du 23 octobre 2026, le JORF ne publie pas de décision plus récente sur les conditions d'octroi de crédits immobiliers.
Pourquoi ces règles existent-elles ?
La décision donne elle-même ses raisons dans ses considérants. Elle relève que l'endettement des ménages est passé de 53,4 % du revenu disponible brut à 100,9 % entre le 1er trimestre 2001 et le 1er trimestre 2021. Elle note que le crédit à l'habitat contribue significativement à cette dynamique. Elle présente la maîtrise du taux d'effort et le caractère raisonnable de la maturité comme les bonnes pratiques du modèle français de financement du logement.
La décision a été prise sur proposition du gouverneur de la Banque de France du 8 septembre 2021. Elle fait suite à une recommandation du HCSF du 27 janvier 2021 (R-HCSF-2021-1). Les décisions de 2023 citent, elles, des « difficultés pratiques » de mise en œuvre constatées par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.
Comment calculer le taux d'effort au sens du HCSF ?
Le taux d'effort est le rapport entre les charges annuelles d'emprunt et les revenus annuels de l'emprunteur. L'article 4 de la décision en définit chaque terme.
Au numérateur, les charges annuelles d'emprunt. Ce sont les montants totaux dus pour une année donnée, au sens du 9° de l'article L. 311-1 du code de la consommation. Elles portent sur « l'endettement total » : le prêt étudié et tous les emprunts en cours, « quelle qu'en soit leur nature ». Le montant total dû additionne le montant du crédit et son coût total, qui comprend les coûts conditionnant l'octroi du crédit (article L. 311-1, 7° et 9°). Ce coût est détaillé dans notre guide sur le TAEG en crédit immobilier.
Au dénominateur, les revenus annuels. C'est le revenu net avant impôt, calculé comme le revenu net global des articles 156 et 156 bis du code général des impôts. Il est majoré des abattements forfaitaires non déjà pris en compte. Il est minoré des revenus exceptionnels, c'est-à-dire ceux qui ne constituent pas une ressource stable et récurrente, mobilisable pour faire face aux charges d'emprunt.
La règle de lecture. Le taux d'effort s'apprécie avec les charges annuelles d'emprunt maximales sur toute la période d'amortissement. On les rapporte aux revenus appréciés à l'octroi. Un prêt dont les échéances augmentent en cours de route se juge donc sur son année la plus lourde.
| Terme | Définition retenue par la décision | Source |
|---|---|---|
| Charges annuelles d'emprunt | Montants totaux dus sur une année, tous emprunts confondus | Article 4, L. 311-1, 9° |
| Revenus annuels | Revenu net avant impôt, sans les revenus exceptionnels | Article 4, CGI art. 156 et 156 bis |
| Taux d'effort | Charges maximales sur la durée d'amortissement, rapportées aux revenus à l'octroi | Article 4 |
| Maturité | Différé plus amortissement, en années | Article 4 |
| Résidence principale | Lieu d'imposition de l'emprunteur, au sens des articles 10 et 11 du CGI | Article 4 |
| Primo-accédant | Accession à la première propriété, au sens de l'article L. 31-10-3 du CCH | Article 4 |
Les revenus locatifs
Les revenus fonciers suivent une règle propre. On retient le revenu brut, avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges, y compris les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur. Les loyers futurs du bien financé peuvent être pris en compte. Mais les établissements de crédit leur appliquent des décotes « afin de refléter le risque locatif ». La décision ne chiffre pas ces décotes.
Une autre majoration est possible. Les revenus annuels peuvent être majorés du montant annualisé des réductions d'impôt de l'article 199 novovicies du code général des impôts. Cette majoration ne vaut que si le crédit étudié est lui-même concerné par ce dispositif.
Les crédits relais
Dans le cas d'un prêt relais, le remboursement du capital est exclu des charges annuelles d'emprunt (article 4). Depuis le 1er janvier 2024, les crédits relais dont la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 % sont exclus du calcul du taux d'effort (article 4 bis). La quotité est le rapport entre le montant du crédit relais et la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû sur le prêt en cours.
Quelle durée maximale pour un crédit immobilier ?
La durée maximale est de 25 ans. La décision parle de « maturité » : c'est la durée initiale du crédit, différé compris. Elle additionne la période de différé, du premier décaissement à la première échéance de capital, et la période d'amortissement.
Un différé d'amortissement est toléré dans deux cas, quand l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit. La maturité peut alors atteindre 27 ans, avec une période d'amortissement qui ne dépasse pas 25 ans.
- Le logement neuf : vente en l'état futur d'achèvement, contrat de construction d'une maison individuelle ou contrat de promotion.
- L'ancien avec travaux : acquisition donnant lieu à un programme de travaux d'au moins 10 % du coût total de l'opération, depuis le 1er janvier 2024. Le seuil était de 25 % auparavant. Les travaux visés sont la création de surfaces, la modernisation, l'assainissement, l'aménagement ou la rénovation énergétique.
La durée du différé doit être « analogue » à celle du décalage d'entrée en jouissance. Le coût total de l'opération est défini à l'article 4 :
- la charge foncière ou immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes ;
- les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain ;
- le coût des travaux, avec les honoraires liés à leur réalisation ou à leur certification ;
- les honoraires de négociation restant à la charge de l'acquéreur ;
- les assurances des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances ;
- la taxe d'aménagement.
Les frais d'acte notarié et droits d'enregistrement en sont exclus pour les terrains à bâtir et les immeubles anciens. Un terrain acquis depuis moins de deux ans à la date d'émission de l'offre peut être compté pour sa valeur d'acquisition. Si une partie du bien a un autre usage que la résidence principale, seules les surfaces affectées au logement sont retenues.
Quelles dérogations la banque peut-elle accorder ?
La banque peut déroger aux deux critères pour 20 % au plus de sa production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil. C'est la marge de flexibilité de l'article 2.
Depuis le 1er juillet 2023, cette marge se répartit ainsi :
| Part de la flexibilité maximale | Réservée à | Soit, en part de la production trimestrielle |
|---|---|---|
| Au moins 70 % | Acquéreurs de leur résidence principale | 14 % au moins |
| dont au moins 30 % | Primo-accédants | 6 % au moins |
| Les 30 % restants | Libre d'utilisation | 6 % |
La décision donne elle-même le chiffre de 6 % pour la part libre. Les autres pourcentages de la troisième colonne résultent du calcul : 70 % de 20 %, et 30 % de 20 %. Avant le 1er juillet 2023, la décision réservait au moins 80 % de la flexibilité aux résidences principales, et la part libre était de 4 % de la production trimestrielle.
La production trimestrielle s'entend du montant total des nouveaux crédits immobiliers mis en place au cours du trimestre civil (article 4). La dérogation doit pouvoir être justifiée dans le cadre d'une politique écrite du prêteur. Pour les établissements affiliés à un organe central, la marge peut être utilisée sur une base agrégée, sous le contrôle de cet organe.
Pour l'intermédiaire, la conséquence est pratique. Une dérogation n'est pas un droit du client. C'est une enveloppe limitée, que chaque établissement gère selon sa politique écrite.
Quels crédits échappent à la décision du HCSF ?
La décision ne s'applique qu'aux crédits immobiliers de l'article L. 313-1 du code de la consommation. Elle vise les crédits consentis à des agents économiques situés en France, ou qui financent des actifs situés en France (article 3).
Elle exclut quatre types de crédits :
- les crédits relais, au sens du 16° de l'article L. 311-1 ;
- les crédits faisant l'objet d'une renégociation ;
- les crédits consentis pour le remboursement anticipé d'un crédit souscrit dans un autre établissement, appelés rachats externes ;
- les crédits résultant d'un regroupement de crédits.
Attention à ne pas confondre deux règles sur les crédits relais. L'article 3 exclut le crédit relais lui-même du champ de la décision. L'article 4 bis, lui, porte sur le calcul du taux d'effort du nouveau prêt : un crédit relais de quotité inférieure ou égale à 80 % n'y est pas compté.
Comment préparer un dossier compatible avec le HCSF ?
Un dossier compatible se prépare en amont, avec les définitions de la décision et non avec des ratios approximatifs.
Le cas pratique : la maison ancienne à rénover
Reprenons le couple de la courtière. Ils achètent une maison ancienne et prévoient des travaux de rénovation énergétique. La courtière procède en cinq temps.
- Elle chiffre le coût total de l'opération selon l'article 4 : prix du bien, honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur, travaux et honoraires liés. Elle n'y met pas les frais d'acte notarié.
- Elle vérifie le seuil de 10 %. Si les travaux représentent au moins 10 % de ce coût total, un différé d'amortissement est possible.
- Elle documente le décalage d'entrée en jouissance. Le différé doit avoir une durée analogue à celle des travaux. La maturité peut alors atteindre 27 ans, avec 25 ans d'amortissement au plus.
- Elle calcule le taux d'effort avec les charges maximales sur la durée d'amortissement, y compris les prêts en cours du couple, rapportées à leurs revenus nets avant impôt.
- Elle qualifie le dossier. Résidence principale ? Premier achat au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation ? Ces deux points comptent si le dossier doit passer en dérogation.
Si le taux d'effort reste au-dessus de 35 %, la courtière présente le dossier comme une demande de dérogation. Elle explique au couple que la banque peut refuser, même si le dossier est bon : l'enveloppe de flexibilité est limitée.
Les erreurs fréquentes
- Oublier un crédit en cours. Le taux d'effort porte sur « l'endettement total », quelle qu'en soit la nature.
- Retenir des revenus exceptionnels. Ils sont exclus des revenus annuels.
- Compter les loyers futurs sans décote. La décision impose une décote pour refléter le risque locatif.
- Calculer sur la première année seulement. Le taux d'effort retient les charges maximales sur toute la période d'amortissement.
- Appliquer encore le seuil de 25 % de travaux. Il est de 10 % depuis le 1er janvier 2024.
- Confondre maturité et durée d'amortissement. La maturité inclut le différé.
- Présenter la dérogation comme acquise. Elle relève de la politique écrite de chaque prêteur.
- Appliquer la décision à un rachat externe ou à un regroupement de crédits. Ils sont exclus par l'article 3.
Que change la décision pour le travail de l'intermédiaire ?
La décision s'impose aux prêteurs, mais elle structure le dossier que l'intermédiaire prépare. Trois textes relient les deux.
- Le recueil d'informations. L'article R. 519-21 du code monétaire et financier impose à l'IOBSP de recueillir les ressources, les charges et les prêts en cours du client, pour permettre au prêteur de vérifier sa solvabilité.
- L'évaluation de la solvabilité. L'article L. 313-16 du code de la consommation oblige le prêteur à une « évaluation rigoureuse » de la solvabilité. Il s'appuie notamment sur les informations fournies par l'intermédiaire au cours de la demande de crédit. Ces informations sont contrôlées de façon appropriée, notamment par des documents vérifiables.
- La mise en garde. L'article L. 313-12 impose au prêteur ou à l'intermédiaire de mettre en garde l'emprunteur quand un crédit peut induire des risques spécifiques pour lui.
Un taux d'effort à 35 % n'est donc pas une garantie d'octroi. La décision s'applique « outre » les critères propres de chaque établissement. Et le prêteur n'accorde le crédit que s'il a pu vérifier que les obligations du contrat seront vraisemblablement respectées (article L. 313-16). Le module 3 de la formation traite cette analyse : la solvabilité de l'emprunteur.
La décision du HCSF n'est pas un article du code de la consommation. La réforme du 20 novembre 2026 ne la réécrit pas. Pour les points qui changent à cette date, voyez le dossier sur la réforme du 20 novembre 2026.
| Date | Étape | Texte |
|---|---|---|
| 27 janvier 2021 | Recommandation du HCSF sur l'octroi de crédits immobiliers | R-HCSF-2021-1 |
| 29 septembre 2021 | Décision fixant les critères de 35 % et 25 ans | D-HCSF-2021-7 |
| 1er janvier 2022 | Entrée en vigueur pour les nouveaux crédits | Décision du 29 septembre 2021, article 5 |
| 1er juillet 2023 | Nouvelle répartition de la flexibilité : 70 % résidence principale, 6 % libres | D-HCSF-2023-02 |
| 1er janvier 2024 | Seuil de travaux à 10 % et crédits relais de quotité jusqu'à 80 % hors taux d'effort | Décision du 18 décembre 2023 |
| 20 novembre 2026 | Réforme du crédit sans effet sur la décision du HCSF | Ordonnance n° 2025-880 |