Pour devenir courtier en prêt immobilier, il faut s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés pour l'activité de courtage en opérations de banque et en services de paiement, justifier d'une capacité professionnelle de niveau 1, souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle, adhérer à une association professionnelle agréée, puis s'inscrire à l'ORIAS. Les conditions viennent du code monétaire et financier, articles L. 519-1 à L. 519-12 et R. 519-4 à R. 519-16. Une fois installé, le courtier suit au moins 7 heures de formation continue par année civile en crédit immobilier.
Une conseillère clientèle d'agence bancaire monte des dossiers de prêt immobilier depuis plusieurs années. Elle veut changer de cadre et travailler pour ses clients, pas pour une seule banque. Elle a un diplôme de premier cycle d'études supérieures en commerce, de niveau 5. Elle se demande par où commencer. Faut-il créer une société d'abord, ou s'inscrire à l'ORIAS ? Son expérience en banque compte-t-elle ? Quelles pièces réunir, et dans quel ordre ? Ce guide suit le parcours dans l'ordre réel des démarches, avec les textes à chaque étape.
Qu'est-ce qu'un courtier en prêt immobilier, au sens de la loi ?
Le courtier en prêt immobilier est, en droit, un courtier en opérations de banque et en services de paiement, souvent abrégé COBSP. L'expression « courtier en prêt immobilier » est un nom d'usage. Le code monétaire et financier parle d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, ou IOBSP.
L'article L. 519-1 du code monétaire et financier définit l'activité. L'intermédiation consiste à « présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation ». Est intermédiaire celui qui l'exerce « à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d'avantage économique ».
L'article R. 519-4 range les IOBSP en quatre catégories. Le courtier est la première. Trois traits le distinguent :
- Une immatriculation au registre du commerce et des sociétés « pour l'activité de courtage en opérations de banque et en services de paiement ».
- Un mandat du client, et non d'une banque. Le texte exclut « tout mandat d'un établissement de crédit » ou d'une société de financement.
- Aucune exclusivité. Le courtier n'est pas soumis à une obligation contractuelle de travailler exclusivement avec un établissement.
Le crédit immobilier n'est qu'une des opérations possibles. Le même article cite aussi le crédit à la consommation, le regroupement de crédits et le prêt viager hypothécaire. Dans les faits, le crédit immobilier pèse lourd chez les courtiers : selon le rapport annuel 2025 de l'ORIAS, il représente à lui seul 26 % des « principales opérations réalisées » par les courtiers en opérations de banque. Ce rapport compte 5 977 inscriptions dans cette catégorie au 31 décembre 2025, dont 93 % de personnes morales.
| Catégorie (CMF, art. R. 519-4) | Qui donne le mandat ? | Capacité requise |
|---|---|---|
| 1° Courtier | Le client | Niveau 1 (R. 519-8) |
| 2° Mandataire exclusif | Un seul établissement, pour une catégorie d'opérations | Niveau 2 (R. 519-9), niveau 3 si l'activité est accessoire (R. 519-10) |
| 3° Mandataire non exclusif | Un ou plusieurs établissements | Niveau 1 (R. 519-8), niveau 3 si l'activité est accessoire (R. 519-10) |
| 4° Mandataire d'intermédiaire | Un courtier, un mandataire ou un intermédiaire européen | Selon le mandant et l'activité (R. 519-8 à R. 519-10) |
Le détail de chaque catégorie figure dans notre article COBSP, MOBSP, MIOBSP : les différences. Un point à retenir dès maintenant : une même personne ne cumule plusieurs catégories que pour des opérations « de nature différente » (R. 519-4, II).
Quelles sont les étapes pour devenir courtier en prêt immobilier ?
Le parcours compte six étapes. Les cinq premières se font avant de traiter le premier dossier. La sixième revient chaque année.
- Réunir la capacité professionnelle de niveau 1.
- S'immatriculer au registre du commerce et des sociétés pour le courtage en opérations de banque.
- Souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle, et une garantie financière si des fonds vous sont confiés.
- Adhérer à une association professionnelle agréée par l'ACPR.
- Demander l'immatriculation à l'ORIAS dans la catégorie de courtier.
- Une fois inscrit : renouveler chaque année et suivre la formation continue.
L'ordre des étapes 1 à 4 dépend de votre situation. Toutes doivent être réunies au moment de la demande à l'ORIAS, car le dossier de la catégorie courtier demande les justificatifs de chacune. Le tableau suivant reprend ces justificatifs tels que les liste le guide d'inscription COBSP de l'ORIAS, version de septembre 2025.
| Condition | Justificatif demandé par l'ORIAS | Texte |
|---|---|---|
| Identité et immatriculation | Extrait RCS de moins de 3 mois mentionnant le courtage en opérations de banque et services de paiement | CMF, art. R. 519-4, I, 1° |
| Capacité professionnelle | Livret de stage de 150 heures, ou expérience d'un an et 40 heures, ou diplôme | CMF, art. R. 519-8 et R. 519-14 |
| Association | Attestation d'adhésion à une association agréée « banque » par l'ACPR | CMF, art. L. 519-11 |
| Responsabilité civile | Attestation d'assurance en opérations de banque et services de paiement | CMF, art. L. 519-3-4 et R. 519-16 |
| Garantie financière | Attestation, seulement si des fonds sont confiés à l'intermédiaire | CMF, art. L. 519-4 |
| Frais | 25 € non remboursables par inscription | Arrêté du 20 décembre 2012 |
Quel statut et quelle immatriculation au RCS choisir ?
Le courtier doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour l'activité de courtage en opérations de banque et en services de paiement. C'est la condition posée par l'article R. 519-4, I, 1°. Le guide de l'ORIAS précise que le courtier « est un commerçant au sens du code de commerce ». L'objet social et les activités inscrites sur l'extrait Kbis doivent mentionner ce courtage.
Le courtier peut être une personne physique ou une société. Le guide de l'ORIAS vise les deux. Pour une société par actions simplifiée, l'ORIAS peut demander les statuts afin de vérifier qui sont les dirigeants.
Activité principale ou accessoire
Le guide de l'ORIAS distingue deux cas :
- Activité principale. Les opérations de banque ne sont pas un complément d'un autre produit ou service. Tous les dirigeants doivent justifier de la capacité professionnelle.
- Activité accessoire. L'intermédiation complète une activité principale, par exemple la vente d'un bien ou d'un service. Un dirigeant délégué peut porter la capacité de niveau 1.
Le guide ajoute un repère pratique : si votre code NAF est 64.19Z ou 64.92Z, votre activité est « présumée être exercée à titre principal ». Quand l'intermédiation en opérations de banque est elle-même l'activité principale, le guide classe le courtier « à titre principal ».
L'honorabilité des dirigeants
La compétence ne suffit pas. L'article L. 519-3-3 exige aussi des « conditions d'honorabilité ». Elles visent l'intermédiaire personne physique qui exerce en son nom propre, et pour une société les personnes qui la dirigent, la gèrent ou l'administrent. Pour les vérifier, l'ORIAS demande le bulletin n° 2 du casier judiciaire de la personne intéressée (article R. 546-5).
Quelle capacité professionnelle faut-il, et comment l'obtenir en reconversion ?
Un courtier doit justifier d'une capacité professionnelle de niveau 1. L'article R. 519-8 du code monétaire et financier ouvre trois voies. Il suffit d'en remplir une.
| Voie | Condition exacte | Justificatif |
|---|---|---|
| Diplôme | Études supérieures de niveau 6 du cadre national des certifications professionnelles, dans une matière admise | Le diplôme |
| Formation | Formation professionnelle de 150 heures adaptée aux opérations de banque ou aux services de paiement | Attestation et livret de formation |
| Expérience et formation | Un an d'expérience dans des fonctions liées aux opérations de banque, acquise dans les trois ans avant l'immatriculation, plus 40 heures de formation dans ces mêmes trois ans | Attestation de fonctions et attestation de formation |
L'article R. 519-8, II, 2°, prévoit une quatrième combinaison. Elle vise la personne qui a déjà le niveau de compétence de l'article R. 519-9, soit le niveau 2, et un an d'expérience professionnelle dans l'une des catégories d'IOBSP. Elle complète par 40 heures de formation dans les trois ans qui précèdent l'immatriculation.
La voie du diplôme
Le diplôme doit porter sur l'une au moins de ces matières : « finances, banque, gestion, économie, droit ou assurance » (article R. 519-11). Un diplôme de commerce d'un niveau de formation I peut aussi être pris en compte. Acquis en France, le diplôme est enregistré au répertoire national des certifications professionnelles ou délivré au nom de l'État. Acquis à l'étranger, il est reconnu par le Centre ENIC-NARIC France.
L'arrêté du 9 juin 2016 relatif à la capacité professionnelle précise la nomenclature. Le diplôme relève de l'une des spécialités de formation 122, 128, 313 ou 314. Notre article IOBSP niveau 1 : équivalence diplôme détaille ces critères.
La voie de la formation de 150 heures
L'arrêté du 18 juillet 2022 découpe la formation de niveau 1 en modules. Le module général compte 60 heures. Le module crédit immobilier compte 40 heures. Le crédit à la consommation et de trésorerie compte 20 heures, le regroupement de crédits 20 heures, les services de paiement 10 heures. Le total fait 150 heures.
La formation se termine par un contrôle des compétences. Selon l'article 6 de l'arrêté, une épreuve en questionnaire à choix multiple ou en questions à réponses courtes est réussie quand les bonnes réponses dépassent 70 %. La personne reçoit une attestation et un livret signé, qui comprend en annexe les résultats du contrôle (article R. 519-12, IV).
La voie de l'expérience, utile en reconversion
Cette voie intéresse les personnes qui viennent de la banque. L'expérience doit durer un an. Elle doit porter sur des « fonctions liées à la réalisation d'opérations de banque ou de services de paiement ». Elle doit avoir été acquise « au cours des trois années précédant l'immatriculation ». Elle se cumule avec 40 heures de formation suivies dans ces mêmes trois ans.
Le délai compte. Une expérience terminée depuis plus de trois ans au jour de l'immatriculation ne remplit plus la condition. Elle se prouve par une attestation de fonctions signée par l'employeur (article R. 519-14, d).
Dans notre exemple, le diplôme de la conseillère bancaire est de niveau 5 : il ne suffit pas pour le niveau 1, qui demande le niveau 6. Il lui reste deux voies. Si ses fonctions à la banque sont bien liées à la réalisation d'opérations de banque, elle peut combiner cette expérience récente avec une formation de 40 heures. Sinon, elle suit la formation de 150 heures. Notre guide IOBSP niveau 1, 2 ou 3 compare les trois niveaux.
Pas de formation DCI de 40 heures en plus
La capacité de niveau 1 couvre aussi la compétence exigée par le code de la consommation pour le crédit immobilier. L'article R. 519-7, III, prévoit que les personnes qui satisfont aux articles R. 519-8 et R. 519-9 « sont réputées justifier des compétences professionnelles prévues à l'article L. 314-24 du code de la consommation ». La formation continue, elle, reste due chaque année.
Quelle assurance et quelle garantie financière souscrire ?
Le courtier doit souscrire sa propre assurance de responsabilité civile professionnelle. L'article L. 519-3-4 distingue deux cas. Quand l'intermédiaire agit pour le compte d'un établissement ou d'un autre intermédiaire, ce mandant couvre sa responsabilité. « Dans les autres cas », l'intermédiaire « doit souscrire un contrat d'assurance ». Le courtier agit en vertu d'un mandat du client : il est dans ce second cas.
L'article R. 519-16 précise le fonctionnement du contrat :
- Le montant des garanties ne peut être inférieur à un niveau fixé par arrêté.
- Les garanties prennent effet au 1er mars, pour douze mois. Le contrat est reconduit tacitement au 1er janvier de chaque année.
- Celui qui débute souscrit le contrat de la date de son immatriculation jusqu'au 1er mars de l'année suivante.
- L'assureur délivre une attestation. Il prévient l'ORIAS sans délai de toute suspension ou résiliation.
- Le contrat couvre les États de l'Union et de l'Espace économique européen où le courtier propose ses services.
Le guide de l'ORIAS indique les minimums attendus pour un courtier : 500 000 euros par sinistre et 800 000 euros par année d'assurance. La franchise par sinistre est au plus de 20 % du montant des indemnités dues.
La garantie financière, seulement si l'on vous confie des fonds
La garantie financière n'est pas toujours exigée. Selon l'article L. 519-4, elle vise l'intermédiaire qui, « même à titre occasionnel, se voit confier des fonds en tant que mandataire des parties ». Elle ne peut résulter que d'un engagement de caution d'un établissement de crédit, d'une société de financement habilitée ou d'une entreprise d'assurance. Le guide de l'ORIAS indique un minimum de 115 000 euros par an.
Une règle qui pèse sur le modèle économique
L'article L. 519-6 interdit de percevoir une somme avant le versement effectif des fonds prêtés. Cela vise la provision, les commissions, les frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise. Un courtier ne perçoit donc pas de frais de dossier à la signature du mandat. Une dérogation existe pour le service de conseil indépendant : l'article L. 519-6-1 permet alors d'être rémunéré par le client. Hors ce cas, le budget de démarrage doit tenir compte de ce décalage, car les rémunérations suivent les déblocages de fonds.
Pourquoi faut-il adhérer à une association professionnelle agréée ?
L'adhésion est une condition de l'immatriculation pour le courtier. L'article L. 519-11 le prévoit « aux fins de leur immatriculation au registre » pour les intermédiaires et leurs mandataires. Les mandataires exclusifs et non exclusifs, et leurs propres mandataires, en sont exemptés par le II du même article. Le courtier, lui, ne l'est pas.
L'association a plusieurs rôles, selon le même article :
- offrir un service de médiation ;
- vérifier les conditions d'accès et d'exercice de l'activité ;
- vérifier le respect des exigences professionnelles et organisationnelles ;
- accompagner ses membres et observer l'activité, notamment par des statistiques.
L'ACPR publie la liste des associations de courtiers agréées. Le choix de l'association vous revient. Vérifiez la liste au moment de choisir, car un agrément peut être retiré. Le rapport annuel 2025 de l'ORIAS signale un retrait d'agrément décidé par l'ACPR le 18 mars 2026, avec un délai laissé aux membres pour adhérer ailleurs.
L'association répond dans un délai de deux mois à compter de la réception d'un dossier complet (article L. 519-12). Un refus doit être motivé. Il peut faire l'objet d'un recours devant le tribunal judiciaire du siège de l'association.
L'association peut aussi faire vos démarches. L'article R. 546-2, II, prévoit que pour les catégories 1° et 4°, les formalités d'immatriculation « peuvent être accomplies par l'association » à laquelle l'intermédiaire a adhéré. Notre article association professionnelle agréée : obligatoire pour qui détaille ces règles.
Comment se passe l'inscription à l'ORIAS ?
L'inscription se fait en ligne, depuis un compte utilisateur sur orias.fr, une fois toutes les pièces réunies. L'article L. 546-1 oblige les IOBSP à s'immatriculer sur le registre unique. Il ne vise pas les personnes physiques salariées d'un intermédiaire.
Le parcours suit quatre temps, décrits par le guide de l'ORIAS :
- Le dépôt. Vous créez votre compte, choisissez la catégorie de courtier et transmettez les justificatifs en PDF.
- La vérification des pièces. Un gestionnaire vous contacte si un document n'est pas conforme. Une demande inactive pendant plus de 90 jours est annulée.
- Le contrôle d'honorabilité. L'ORIAS demande le bulletin n° 2 du casier judiciaire.
- La commission d'immatriculation. En cas d'acceptation, l'inscription est publiée sur orias.fr le jour de la commission. En cas de refus, un courrier recommandé motivé est envoyé.
Le délai maximum est de deux mois à compter de la réception d'un dossier complet (article R. 546-3). L'ORIAS notifie alors une attestation avec le numéro d'immatriculation et la date d'enregistrement. Une même personne ne peut avoir qu'un seul numéro au registre (article R. 546-2).
Les frais sont fixés à 25 euros par l'arrêté du 20 décembre 2012. L'article L. 546-1 plafonne ces frais annuels à 250 euros. Le guide de l'ORIAS précise qu'ils sont dus par inscription et ne sont pas remboursables.
Exercer sans être inscrit expose à des sanctions pénales. L'article L. 546-4 punit les infractions aux dispositions du chapitre qui comprend l'article L. 546-1 de deux ans d'emprisonnement et de 6 000 euros d'amende, ou de l'une de ces deux peines. Notre guide ORIAS IOBSP : l'inscription étape par étape détaille l'écran de dépôt et chaque pièce.
Que faut-il faire une fois installé comme courtier ?
Une fois inscrit, le courtier renouvelle son immatriculation chaque année et suit au moins 7 heures de formation continue par année civile en crédit immobilier. Il respecte aussi des règles de conduite envers ses clients.
Renouveler l'immatriculation chaque année
L'immatriculation est « renouvelable chaque année » (CMF, article L. 546-1). L'arrêté du 9 juin 2016 relatif au registre unique fixe le renouvellement au 1er mars de chaque année. La demande est adressée au moins un mois avant l'expiration de l'immatriculation. Elle comprend l'attestation d'assurance, la garantie financière le cas échéant, les frais, et un document de moins de deux mois attestant l'adhésion à une association agréée. Le guide de l'ORIAS situe la campagne entre le 1er et le 31 janvier.
Suivre 7 heures de formation continue par année civile
La formation continue est due chaque année. L'article R. 519-11-3 vise les intermédiaires « et leurs personnels ». En crédit immobilier, la durée minimale est de 7 heures par année civile (arrêté du 9 juin 2016 pris pour l'application de l'article D. 313-10-2 du code de la consommation, article 2). Ces 7 heures valent aussi pour la formation continue du code monétaire et financier en crédit immobilier (arrêté du 18 juillet 2022, article 5).
Le minimum se compte par année civile. L'article 2 de l'arrêté de 2016 ne prévoit pas de prorata pour une installation en cours d'année. Pour votre première année, faites le point avec votre association professionnelle. La formation se termine par un contrôle et donne lieu à un livret et une attestation (code de la consommation, article D. 314-26).
Former et encadrer ses collaborateurs
Le courtier qui recrute veille à ce que ses personnels remplissent les conditions de compétence avant tout acte d'intermédiation (article R. 519-15). Par dérogation, un nouveau collaborateur dispose de six mois après sa prise de poste, s'il occupe un poste adapté et travaille sous la responsabilité d'une personne qui remplit les conditions. Chaque collaborateur concerné suit aussi ses 7 heures annuelles.
Respecter les règles de conduite
Avant la conclusion d'une opération, le courtier informe le client de son identité et de son immatriculation à l'ORIAS (article L. 519-4-2). Il signale aussi ses liens financiers avec des établissements, le cas échéant. Il doit se comporter « d'une manière honnête, équitable, transparente et professionnelle » (article L. 519-4-1).
À partir du 20 novembre 2026, deux ajouts s'appliquent. L'article L. 519-4-1 demande que l'intermédiation et le conseil s'appuient sur la situation du client et sur des hypothèses raisonnables quant aux risques pendant toute la durée du crédit. L'article L. 519-6-1 prévoit que la rémunération du personnel qui conseille « ne peut dépendre des objectifs de vente ».
Si vous préparez votre installation et cherchez votre formation continue annuelle, la formation IOBSP 7 heures ouvre le 20 novembre 2026, pour 69 € net de taxe. Elle ne remplace pas la capacité professionnelle de niveau 1.