Un agent immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine doit être immatriculé comme IOBSP dès qu'il présente, propose ou aide à conclure un crédit, ou réalise des travaux et conseils préparatoires, à titre habituel et contre une rémunération ou un avantage économique (article L. 519-1 du code monétaire et financier). Il reste hors du statut s'il se borne à indiquer une banque ou un intermédiaire, ou à transmettre les coordonnées d'un client (article R. 519-2, 2°). L'exemption des activités accessoires sous un seuil ne s'applique jamais au crédit immobilier, et l'article R. 519-2 change de rédaction le 20 novembre 2026.
Prenons le gérant d'une agence immobilière. Ses acquéreurs lui demandent souvent qui peut financer leur achat. Il voudrait aller plus loin : comparer les offres, monter le dossier de prêt, et facturer ce service. Une conseillère en gestion de patrimoine, qui partage ses bureaux, recommande déjà à ses clients la durée et le type de prêt les plus adaptés. Tous deux se demandent où passe la ligne. Ce guide la trace, geste par geste, puis présente les statuts possibles pour exercer en règle.
Que dit la loi : qui est intermédiaire en opérations de banque ?
Est IOBSP toute personne qui exerce l'intermédiation à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d'avantage économique (L. 519-1, I). Elle l'est aussi si elle fournit un service de conseil en crédit.
L'intermédiation est définie largement. C'est l'activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque, ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation. L'article R. 519-1 précise deux de ces gestes :
- solliciter ou recueillir l'accord du client sur l'opération ;
- exposer oralement ou par écrit à un client potentiel les modalités d'une opération, en vue de sa réalisation.
Trois conditions doivent être réunies pour entrer dans le statut :
- Un geste d'intermédiation ou de conseil, au sens des articles L. 519-1 et R. 519-1.
- Un exercice à titre habituel.
- Une rémunération ou un avantage économique. L'article R. 519-5 l'entend comme tout versement ou tout autre avantage économique convenu et lié à la prestation.
Une fois dans le statut, l'immatriculation au registre unique est obligatoire (L. 519-3-1). Les catégories d'IOBSP et leurs différences sont présentées dans notre article qu'est-ce qu'un IOBSP ?.
Quels gestes restent possibles sans être IOBSP ?
Deux gestes restent possibles sans statut : indiquer un établissement ou un intermédiaire, et transmettre les coordonnées d'un client intéressé. C'est ce que prévoit l'article R. 519-2, 2°, pour les personnes dont le rôle « se limite » à cela, que ce soit contre rémunération ou à titre gratuit.
Le tableau classe les gestes courants d'un agent immobilier ou d'un CGP.
| Geste | IOBSP nécessaire ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Donner le nom d'une banque ou d'un courtier à un acquéreur | Non | Indiquer un établissement ou un intermédiaire (R. 519-2, 2°) |
| Transmettre à un courtier les coordonnées d'un acquéreur intéressé | Non | Transmettre des coordonnées (R. 519-2, 2°, b, version du 20 novembre 2026) |
| Remettre une brochure publicitaire fournie par la banque | Non, si elle est mise à disposition ou approuvée par l'établissement | R. 519-2, 2°, a, version du 20 novembre 2026 |
| Expliquer au client le taux, la durée et les mensualités d'une offre précise | Oui | Exposer les modalités d'une opération en vue de sa réalisation (R. 519-1) |
| Recueillir l'accord du client sur une offre de prêt | Oui | Recueillir l'accord du client (R. 519-1) |
| Monter le dossier de prêt et le déposer auprès des banques | Oui | Travaux préparatoires et aide à la conclusion (L. 519-1, I) |
| Recommander au client un type de prêt adapté à sa situation | Oui | Service de conseil, recommandations personnalisées (L. 519-1-1) |
La logique est simple. Tant que le professionnel oriente, il reste un indicateur. Dès qu'il entre dans l'opération elle-même, il devient intermédiaire. Notre page un agent immobilier qui présente un crédit immobilier devient-il IOBSP ? en donne la réponse courte.
Que change le 20 novembre 2026 pour les indicateurs ?
L'article R. 519-2 est réécrit à compter du 20 novembre 2026, par le décret n° 2026-105 du 19 février 2026 (article 19). Le cas de l'indicateur est découpé en deux et précisé.
| Point | Rédaction en vigueur au 23 octobre 2026 | Rédaction au 20 novembre 2026 |
|---|---|---|
| Indiquer un établissement ou un intermédiaire | Sans remise de documents autres que publicitaires mis à disposition par l'établissement | Sans affichage ou diffusion d'informations ou remise de documents autres que publicitaires, mis à disposition ou préalablement approuvés par l'établissement (a) |
| Transmettre les coordonnées d'un client | Visé au même alinéa | Alinéa distinct (b) |
| Seuils de l'activité accessoire | Trente opérations ou 300 000 euros au plus | Deux mille opérations ou un million d'euros au plus pour les crédits de l'article L. 312-4-1 du code de la consommation ; trente opérations ou 300 000 euros pour les autres |
| Crédit immobilier | Exclu de l'exemption accessoire | Toujours exclu |
Le changement le plus concret vise l'affichage. À compter du 20 novembre 2026, le texte ne parle plus seulement de documents remis. Il vise aussi l'affichage et la diffusion d'informations. Une agence qui affiche des informations sur un crédit doit donc s'en tenir à des contenus publicitaires mis à sa disposition ou approuvés par l'établissement.
La seconde nouveauté porte sur l'approbation. Un document rédigé par l'agence elle-même peut rester dans l'exemption s'il a été préalablement approuvé par l'établissement. Gardez la trace de cette approbation.
Pourquoi l'exemption « accessoire » ne vaut-elle pas pour le crédit immobilier ?
Le texte exclut expressément le crédit immobilier. L'article R. 519-2, 1° écarte du statut les personnes dont l'intermédiation complète leur activité professionnelle, sous des seuils annuels. Mais l'alinéa suivant écarte cette exemption pour les personnes dont l'activité porte en tout ou partie sur les crédits de l'article L. 313-1 du code de la consommation.
L'article L. 313-1 du code de la consommation définit le champ du crédit immobilier. Il couvre notamment les crédits destinés à l'acquisition ou à la construction d'un immeuble d'habitation ou à usage mixte, et ceux garantis par une hypothèque. C'est exactement l'activité d'un acquéreur client d'une agence.
Les seuils existent pourtant, et ils montent au 20 novembre 2026. L'arrêté du 1er mars 2012 relatif aux seuils, modifié en août 2026, les fixe à mille opérations ou 500 000 euros par an pour les crédits de l'article L. 312-4-1 du code de la consommation. Pour les autres opérations de banque, ils restent de vingt opérations ou 200 000 euros. Ces seuils ne servent à rien à l'agent immobilier pour le crédit immobilier : l'exemption ne s'applique pas à ce crédit, quel que soit le volume.
Pour les autres crédits, le mécanisme suit l'article R. 519-3. La personne déclare elle-même à l'établissement qu'elle respecte les seuils. Le seuil s'apprécie au 1er janvier de chaque année. En cas de dépassement, elle dispose de six mois au plus pour se mettre en conformité, puis doit être immatriculée.
Quel statut choisir pour présenter des crédits immobiliers ?
Le statut dépend de la personne qui donne le mandat et de la place du crédit dans l'activité. L'article R. 519-4 prévoit quatre catégories, et le code distingue l'exercice à titre principal et à titre accessoire.
| Statut visé | Catégorie (R. 519-4) | Capacité exigée | Association agréée |
|---|---|---|---|
| Courtier en crédit | 1° | Niveau de l'article R. 519-8 : diplôme de niveau 6, 150 heures, ou expérience et 40 heures | Obligatoire (L. 519-11) |
| Mandataire non exclusif d'établissements, en complément de l'activité d'agent | 3° | Pour le crédit immobilier, conditions du code de la consommation (R. 519-10, II) | Non (L. 519-11, II, 2°) |
| Mandataire d'un courtier, en complément de l'activité d'agent | 4° | Niveau de l'article R. 519-9 : diplôme de niveau 5, 80 heures, ou expérience et 40 heures | Obligatoire (L. 519-11) |
| Mandataire exclusif d'un établissement | 2° | Niveau de l'article R. 519-9, ou R. 519-10 si l'activité est complémentaire | Non (L. 519-11, II, 1°) |
La voie complémentaire mérite une explication. L'article R. 519-10 vise les mandataires des catégories 2° et 3°, et leurs mandataires, qui exercent l'intermédiation en complément d'un produit ou d'un service. Pour le crédit immobilier, son II renvoie aux conditions du code de la consommation : les articles D. 314-23, D. 314-24 et D. 314-26. Concrètement, il faut alors notamment un diplôme de niveau 5 du domaine, une formation de 40 heures, ou une expérience complétée par une formation de 14 heures, selon l'arrêté du 9 juin 2016 pris pour l'application de l'article D. 313-10-2 du code de la consommation (article 2).
L'ORIAS insiste sur cette qualification. Son guide d'inscription des courtiers distingue les opérations « non liées », exercées à titre principal, et les opérations « liées » à un produit ou un service, exercées à titre accessoire. Il précise que cette qualification détermine le régime juridique, et notamment la capacité exigée. En cas d'exercice à titre accessoire, la capacité porte sur les personnes physiques responsables de l'activité d'intermédiation (R. 519-7, I).
Le détail des niveaux de capacité est présenté dans notre article IOBSP niveau 1, 2 ou 3.
Le CGP peut-il cumuler les statuts de CIF et d'IOBSP ?
Oui. Les IOBSP et les conseillers en investissements financiers sont immatriculés sur le même registre unique (L. 546-1, I). Le statut de CIF ne vaut pas statut d'IOBSP : chaque activité suppose son inscription.
Le point sensible pour un CGP est le conseil. L'article L. 519-1-1 définit le service de conseil en crédit immobilier comme la fourniture de recommandations personnalisées sur une ou plusieurs opérations de crédit. Il précise que ce conseil est une activité distincte de l'octroi de crédit et de l'intermédiation. Or l'article L. 519-1 range parmi les IOBSP toute personne qui fournit ce service de conseil.
Un CGP qui recommande à un client un type de prêt, une durée ou une structure de financement pour un achat immobilier fournit donc des recommandations personnalisées. S'il le fait à titre habituel et contre rémunération, il entre dans le statut.
Trois règles encadrent le cumul :
- une même personne ne peut exercer dans plusieurs catégories d'IOBSP que pour des opérations de nature différente (R. 519-4, II) ;
- en cas de cumul de catégories, elle justifie de la capacité la plus élevée (R. 519-13) ;
- si elle propose le service de conseil, elle le dit dès l'entrée en relation, en précisant notamment s'il est indépendant (R. 519-20, 6°).
Le service de conseil a ses propres obligations, détaillées dans notre article sur le service de conseil en crédit immobilier.
Qui peut être rémunéré pour un crédit, et quand ?
Seul un IOBSP peut recevoir la rémunération de l'intermédiation. L'article R. 519-5, II réserve ce versement aux intermédiaires des catégories de l'article R. 519-4. Il prévoit une seule exception : la commission d'apport versée aux indicateurs du 2° de l'article R. 519-2.
Pour un agent immobilier non immatriculé, la conséquence est nette. Il peut percevoir une commission d'apport s'il se limite à indiquer ou à transmettre des coordonnées. Il ne peut pas être rémunéré pour avoir présenté le crédit ou monté le dossier.
Une seconde règle vaut pour tous. Toute personne qui apporte son concours à l'obtention d'un prêt ne peut percevoir aucune somme, commission ou frais de dossier avant le versement effectif des fonds prêtés (L. 519-6). Le texte vise toute personne, « à quelque titre que ce soit ». Les infractions sont punies des peines prévues à l'article L. 353-1.
Quatre cas pratiques : IOBSP ou non ?
Les situations suivantes appliquent les règles précédentes à des pratiques courantes.
L'agence qui recommande un courtier
L'agence remet à ses acquéreurs le nom d'un courtier partenaire. Elle transmet leurs coordonnées au courtier, avec leur accord. Elle ne parle ni de taux ni de durée. Elle reste un indicateur au sens de l'article R. 519-2, 2°. Elle peut percevoir une commission d'apport (R. 519-5, II). Elle n'a pas besoin d'être IOBSP.
L'agence qui monte le dossier de prêt
L'agence collecte les pièces de l'acquéreur, compare les offres et explique les mensualités. Elle réalise des travaux préparatoires et expose les modalités d'opérations en vue de leur réalisation. Elle entre dans l'intermédiation. Le crédit étant immobilier, l'exemption accessoire ne joue pas. Elle doit être immatriculée, par exemple comme mandataire d'un courtier ou mandataire non exclusif, avec la capacité correspondante.
La CGP qui conseille sur le financement
La conseillère recommande à son client un prêt amortissable sur une durée précise plutôt qu'un prêt in fine. Ce sont des recommandations personnalisées sur des opérations de crédit immobilier. Elle fournit un service de conseil (L. 519-1-1). Si elle le fait habituellement et contre rémunération, elle doit être IOBSP, en plus de son statut de CIF.
La vitrine d'agence après le 20 novembre 2026
L'agence affiche en vitrine un tableau de mensualités qu'elle a conçu, avec le logo d'une banque. À compter du 20 novembre 2026, l'affichage d'informations sur le crédit n'est compatible avec l'exemption que pour des contenus publicitaires mis à disposition ou préalablement approuvés par l'établissement. L'agence vérifie que la banque a approuvé ce document, ou le remplace par le support fourni par la banque.
Quelles erreurs font basculer dans le statut sans le savoir ?
La plupart des agents et des CGP qui se trompent ne cherchent pas à contourner la règle. Ils sous-estiment la portée de leurs gestes.
- Croire que l'exemption accessoire couvre le crédit immobilier : elle l'exclut expressément.
- Penser qu'un service gratuit pour le client échappe au statut : la rémunération peut venir de la banque ou du courtier, ou prendre la forme d'un avantage économique.
- Commenter les offres de prêt, même brièvement, en exposant taux et durée.
- Afficher ou diffuser, après le 20 novembre 2026, des informations de crédit non fournies ou non approuvées par l'établissement.
- Percevoir des frais de dossier de crédit avant le déblocage des fonds.
- Considérer que le statut de CIF couvre le conseil en crédit.
L'agent immobilier et le CGP face au statut, en un tableau
| Situation | IOBSP ? | Formation à prévoir |
|---|---|---|
| Agent qui indique une banque ou un courtier | Non | Aucune au titre du statut |
| Agent qui transmet les coordonnées d'un acquéreur | Non | Aucune au titre du statut |
| Agent qui monte les dossiers de prêt immobilier | Oui | Capacité de sa catégorie, puis 7 heures par année civile |
| CGP qui recommande un type de prêt immobilier | Oui | Capacité de sa catégorie, puis 7 heures par année civile |
| CGP qui oriente seulement vers un courtier | Non | Aucune au titre du statut |
| Agence qui affiche ses propres simulations après le 20 novembre 2026 | Risque de sortir de l'exemption | Faire approuver les supports par l'établissement |
Une fois immatriculé, l'intermédiaire et son personnel concerné suivent une formation continue. En crédit immobilier, elle dure 7 heures par année civile (arrêté du 9 juin 2016 pris pour l'application de l'article D. 313-10-2 du code de la consommation, article 2). Notre page métier d'agent immobilier intermédiaire en crédit détaille la situation propre à cette profession.
Pour ces 7 heures annuelles, la formation continue IOBSP en crédit immobilier se suit en ligne et donne lieu à un livret et à une attestation.